最高人民法院


最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）

法释〔2009〕7号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十四日

　


　　为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：

（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：

（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；

（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：

（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；

（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

（三）违反规定进行房屋装饰装修；

（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。

专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十七条 本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。

第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。

第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。


天津市人民政府


天津市人民政府关于修改《天津市暂住人口户政管理规定》的决定

（2003年10月8日天津市人民政府第7次常务会议审议通过 2003年11月10日天津市人民政府令第9号公布）



市人民政府决定对《天津市暂住人口户政管理规定》（1998年市人民政府令第7号）作如下修改：

一、将第三条修改为：“本规定所称暂住人是指外埠常住人口在本市暂住的人员。”

二、将第七条第（三）项修改为：“暂住在出租房屋的，由出租人携带治安责任保证书、租赁合同和租赁房屋人员登记簿，带领暂住人到暂住地公安派出所办理；”

三、将第二十一条修改为：“暂住人从事非法活动，除依照法律、法规或本规定处罚外，公安机关视情节，可以注销其暂住户口登记或注销《暂住证》，责令其返回常住户口地。”

四、将第二十二条删除。有关条款序号作相应调整。

本决定自2004年1月1日起施行。

《天津市暂住人口户政管理规定》根据本决定作相应修正，重新公布。



附：天津市暂住人口户政管理规定（2003年修正本）

（1998年11月27日市人民政府发布 2003年10月8日根据市人民政府《关于修改〈天津市暂住人口户政管理规定〉的决定》重新修订）

第一条 为加强暂住人口户政管理，保护暂住人的合法权益，维护社会治安秩序，根据法律、法规及有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 凡在本市行政区域内的暂住人和留宿、雇用暂住人的单位或者个人，均应遵守本规定。

暂住人在暂住地已取得蓝印户口的不适用本规定。

第三条 本规定所称暂住人是指外埠常住人口在本市暂住的人员。

第四条 市公安局是本市暂住人口户政管理的主管机关，各公安派出所负责具体实施。有关部门和人员应协助公安机关做好暂住人口管理工作。

第五条 暂住人应当于到达暂住地3日内依照本规定申报暂住户口登记。

已满16周岁，从事务工、经商活动的或者暂住期在3个月以上非务工、经商的暂住人，在申报暂住户口登记时，应当依照本规定申领《暂住证》。

暂住人在津居住时间自申报暂住户口登记之日起计算。

第六条 申报暂住户口登记或申领《暂住证》，应当符合下列条件：

（一）持有《居民身份证》，未满16周岁的，持有常住户口地公安机关或者乡（镇）人民政府签发的身份证明；

（二）有合法的住所；

（三）有正当的生活来源。

第七条 申报暂住户口登记或申领《暂住证》，应当遵守下列规定：

（一）暂住在居民户的，由留宿人带领暂住人，到暂住地公安派出所办理；

（二）暂住在单位的，由单位主管人员将暂住人基本情况登记造册，到暂住地公安派出所申报办理；

（三）暂住在出租房屋的，由出租人携带治安责任保证书、租赁合同和租赁房屋人员登记簿，带领暂住人到暂住地公安派出所办理；

（四）暂住在出借房屋的，由出借人持房屋使用证明，带领暂住人到暂住地公安派出所办理；

（五）暂住在建筑工地临时住所的，由建设单位主管人员将暂住人基本情况登记造册，到暂住地公安派出所申报办理；

（六）劳教人员或正在服刑的罪犯，因保外就医、放假等原因暂住的，由暂住人到暂住地公安派出所办理；

（七）暂住在宾馆（旅店）的，已经住宿登记，不再申报暂住登记，但有本规定第五条第二款情形的，应申办《暂住证》，由暂住人到暂住地公安派出所办理。

第八条 《暂住证》为一人一证，有效期最长为1年。有效期或暂住期满需要继续暂住的，应当在期满7日前换领或办理延期手续。

第九条 《暂住证》丢失或者暂住户口登记项目需要变更的，应当补领或办理变更手续。

第十条 暂住人必须遵守下列规定：

（一）遵守法律、法规、规章及有关规定；

（二）按照本规定申报暂住户口登记、申领《暂住证》；

（三）公安机关查验《暂住证》时，应当主动出示不得拒绝；

（四）不得使用无效的《暂住证》；

（五）《暂住证》应当随身携带。

第十一条 暂住人的人身权、财产权及其他合法权益受法律保护。除公安机关可以依法扣押《暂住证》外，任何单位或个人不得伪造、变造、买卖、扣押《暂住证》。

第十二条 留宿、雇用暂住人的单位或个人，应当配合公安机关做好暂住人口户政管理工作；督促暂住人申报暂住户口登记，申领、换领或补领《暂住证》，办理注销或变更手续。

第十三条 雇用暂住人的单位或个人，对雇用的暂住人应向务工地公安机关备案，并接受公安机关查验。

第十四条 禁止任何单位或个人留宿未按规定申报暂住户口登记或未按规定申领《暂住证》的暂住人。

禁止任何单位或个人雇用无《暂住证》的暂住人。

第十五条 对不按规定申报、变更或注销暂住户口登记的，由公安机关责令其限期改正，并对直接责任人或暂住人处警告或者50元以下罚款。

第十六条 对不按规定申领、换领、变更或注销《暂住证》的，由公安机关责令其限期改正，并对直接责任人或暂住人处警告或者200元以下罚款。

第十七条 对伪造、变造、转借、转让、买卖、骗取、冒领《暂住证》；使用无效《暂住证》；虚报暂住户口登记或者拒绝公安机关查验《暂住证》的，公安机关可以注销《暂住证》，并对直接责任人或暂住人处警告或者500元以下罚款。

第十八条 雇用暂住人的单位或个人未向务工地公安机关备案或者拒绝接受公安机关查验的，由公安机关对主要负责人或直接责任人处警告或者500元以下罚款。

第十九条 对留宿、雇用未申领、换领、补领、变更《暂住证》的暂住人，以及留宿、雇用未申报、变更暂住户口登记的暂住人的，由公安机关对其主要负责人或直接责任人处警告或者1000元以下罚款。

第二十条 对非法扣押《暂住证》的，由公安机关对其主要负责人或直接责任人处警告或者1000元以下罚款。

第二十一条 暂住人从事非法活动，除依照法律、法规或本规定处罚外，公安机关视情节，可以注销其暂住户口登记或注销《暂住证》，责令其返回常住户口地。

第二十二条 本规定自2004年1月1日起施行。