关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知
广东省广州市人民政府
穗府〔2008〕1号
关于印发《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》的通知
各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：
现将《广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)》印发给你们，请认真组织实施。
发展限价商品住宅、规范限价商品住宅销售管理，是贯彻党的十七大精神，落实“富民优先，民生为重”的重要举措，关系到广大人民群众的切身利益，关系到房地产市场持续、健康发展。各级政府、各有关单位务必加强组织领导，深入宣传，精心组织，确保工作的顺利推进。
广州市人民政府
二○○八年一月三日
广州市限价商品住宅销售管理办法(试行)
第一条 为规范限价商品住宅的销售，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 限价商品住宅(以下简称限价房)是指政府公开出让商品住宅用地时，提出销售价格、住宅套型面积、销售对象等限制性要求，由开发建设单位通过公开竞争取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的商品住宅。
第三条 限价房是本市多层次住房供应体系的组成部分，是本市缓解中等收入阶层住房困难、抑制商品住房价格过快增长的宏观调控措施。
第四条 本办法适用于本市市辖区范围内限价房的销售和管理。
第五条 市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)负责组织实施本办法，其下属的市房地产中介服务管理所负责限价房销售的具体监管工作。
第六条 市国土房管局应当及时根据本市房地产市场运行情况及住宅需求，严格按照本办法第三条规定对限价房用地供应进行研究。需要在年度住宅用地供应计划中安排限价房用地的，市国土房管局应当在报经市人民政府批准后，编制和公布限价房用地年度供应计划。
限价房用地应当公开出让。
限价房用地公开出让时应当明确规定户型、最高销售价格、销售对象等限制性要求。
第七条 限价房套型建筑面积不得超过90平方米。
第八条 限价房项目的最高销售价格应当根据房地产市场运行情况，按照地块公开出让时同一区域、同一地段、同一类型商品住宅市场价格的一定比例确定。
销售限价房的实际价格不得超过土地公开出让时确定的最高销售价格。
第九条 限价房应当限制销售对象。
限价房的销售对象应当根据限价房用地供应情况、本市居民住房现状和收入情况、房地产市场运行情况，以及住房保障范围和标准等因素确定。
第十条 市国土房管局应当根据本办法的规定，按照循序渐进、优先满足有效需求的原则，报经市人民政府批准，确定和公布限价房的最高销售价格标准和销售对象标准。
第十一条 符合条件的限价房购买者以夫妻双方名义申请购买的，可以优先购买限价房。
第十二条 开发建设单位在销售限价房前，应当制定包括楼盘销售价格明细表、销售各环节的时间安排等在内的销售方案。
《商品房预售许可证》经批准后，销售方案应当与《商品房预售许可证》一起向社会公布。
限价房的预售应当纳入本市房屋管理系统，并对限价房设置“销售限价”、“销售对象”等特别审查环节。
第十三条 销售限价房一般按照以下程序进行：
(一)预登记。
1．公布楼盘信息和受理购买申请。
限价房项目自取得《商品房预售许可证》之日起，市国土房管局应当通过报纸和该局公众网站等媒体公布待售限价房项目信息和销售方案，受理购房申请。
市国土房管局受理购房申请的时间不少于10日。
2．购房申请人提交申请和证明资料。
购房申请人应当按照市国土房管局规定的时限和方式提交购房申请和提供证明其符合购买条件的有关资料。
购房申请人应当承诺其提交的购房申请和提供的证明资料真实无误，并同意国土房管部门查核有关情况。
所有提交购房申请并提供符合要求证明资料的购房申请人确认为预登记人。
(二)公开摇珠确定购买顺序。
提交购房申请和提供证明资料的时间截止后，市国土房管局组织公开摇珠确定所有预登记人的购买顺序，公开摇珠工作应当在公证部门监督下公开进行。
参加公开摇珠的预登记人根据是否享有优先购买权，分为优先预登记人、其他预登记人两类确定购买顺序。
(三)实质审核预登记人购房资格。
公开摇珠结束后，市国土房管局应当在10个工作日内，按照公开摇珠确定的购买顺序，实质审核预登记人的购房资格，确定合格预登记人名单。
合格预登记人根据是否享有优先购买权，分为优先合格预登记人和其他合格预登记人两类。
(四)购房资格公示。
市国土房管局应当将合格预登记人名单通过报纸和该局公众网站等媒体向社会公示，公示期不少于5日，公示期满无异议或异议经审核不成立的合格预登记人确认为有效购房人。
市国土房管局应当在公示期满后3个工作日内，根据公示结果和公开摇珠确定的购买顺序，确定最终的有效购房人名单和购房顺序，并将该名单和顺序通过公告、信函等形式送达开发建设单位和有效购房人。
(五)签订购房合同。
开发建设单位按照市国土房管局送达的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市国土房管局制定的合同示范文本，与有效购房人签订《限价房买卖合同》。
有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价房买卖合同》的，视为放弃购买资格，购房顺序依次顺延;《限价房买卖合同》经市房地产交易登记中心登记备案后，有效购房人信息将被市国土房管局冻结存档，不得再次申购限价房。
市国土房管局可以根据本办法制定限价房销售具体操作细则。
第十四条 限价房项目的土地使用权出让合同应当约定开发建设单位不得将土地和在建工程抵押。
第十五条 限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。
5年期满后出租和转让的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应当按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算。
本条第一、二款限制性内容应当在限价房权属证中注记。
第十六条 已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定;市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买，以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满5年的，应当按照本办法第十五条第二款的规定补交土地收益价款。
购买限价房的申请人应当在购房申请时书面承诺遵守前款规定。已购限价房者违反承诺的，市国土房管局有权依约定限制其新购商品住宅买卖合同的登记备案和产权转移登记。
第十七条 《商品房预售许可证》批准2年后仍有剩余限价房未售的，市住宅建设办公室可以按照销售方案中确定的销售价格优先购买。
市住宅建设办公室放弃优先购买权的，开发建设单位可以向市国土房管局申请取消销售价格和销售对象等限制性要求，经审核同意并就剩余面积补交土地收益价款后，开发建设单位可以自行处置商品住宅。补交土地收益价款的标准与本办法第十五条第二款规定相同。
第十八条 限价房项目配套车位和配套商业设施的销售管理应当按照国家、省、市有关规定执行。
第十九条 购房人申报虚假资料骗购限价房的，按照以下规定处理：
(一)要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款;
(二)按照申请购买时的承诺约定追究法律责任;购房人属于国家公职人员的，依法给予行政处分;
(三)将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;
(四)永久取消其购买限价房资格。
第二十条 购房人购房后违反本办法规定将限价房出租的，按照以下规定处理：
(一)要求其退还所购买的限价房，依法注销其房地产权登记，按照原购买价格结合成新退回房价款;
(二)依照申请购买时的承诺约定追究法律责任;
(三)将购房人相关信息移送中国人民银行的征信机构载入公民个人诚信档案;
(四)永久取消其购买限价房资格。
第二十一条 开发建设单位违反本办法规定进行销售的，市国土房管局应当立即责令开发建设单位整改，并根据国有土地使用权出让合同的约定和相关法律规定进行处理和处罚。
第二十二条 行政机关和行政机关工作人员在限价房审核、销售管理等工作中，存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法处理。
第二十三条 为促进城市建设和经济发展，引导产业结构优化升级，吸引优秀人才创业发展，经市人民政府批准，可以参照本办法规定，建设面向城市建设被拆迁家庭、重点发展产业的从业人员、中高级专家等特殊群体的限价房，优先供应给前述群体购买。
第二十四条 从化、增城市参照本办法，结合本地实际，制定相应办法。
第二十五条 本办法自公布之日起施行，有效期3年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。
劳动法律实务系列之五
--“劳动争议发生日”之我见
黄若辉
最高人民法院《关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释（二）》（法释[2006]6号二00六年十月一日施行）第一条规定了人民法院审理劳动争议案件时，对下列三种情形视为劳动法第八十二条规定的“劳动争议发生之日”：
第一、在劳动关系存续期间产生的支付工资争议，用人单位能够证明已经书面通知劳动者拒付工资的，书面通知送达之日为劳动争议发生之日。用人单位不能证明的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日。
第二、因解除或者终止劳动关系产生的争议，用人单位不能证明劳动者收到解除或者终止劳动关系书面通知时间的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日。
第三、劳动关系解除或者终止后产生的支付工资、经济补偿金、福利待遇等争议，劳动者能够证明用人单位承诺支付的时间为解除或者终止劳动关系后的具体日期的，用人单位承诺支付之日为劳动争议发生之日。劳动者不能证明的，解除或者终止劳动关系之日为劳动争议发生之日。
笔者认为司法解释规定的上述第一、第三两种情形因具有明确的给付内容，当事人之间确定劳动争议发生日，或以拒付或以承诺支付或以劳动者主张权利之日为劳动争议发生日，该情形“劳动争议发生日”在实务中不难判定。然而，司法解释规定的上述第二情形即“因解除或者终止劳动关系产生的争议，用人单位不能证明劳动者收到解除或者终止劳动关系书面通知时间的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日”之规定，明确将证明劳动者收到“解除或终止”劳动关系的书面证明责任转由用人单位承担，若用人单位不能证明该事实劳动争议发生日以劳动者主张权利之日起算，排除了对该类劳动争议推定劳动者“应当知道”之适用，致使该类劳动争议在用人单位不能证明劳动者收到处理决定书的情形下，劳动者的权利保护将变成不受时效限制。
根据劳动部《关于贯彻执行＜中华人民共和国劳动法＞若干问题的意见》第八十五条对“劳动争议发生日”的解释，是指“当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日”，法律上的知道是指有证据证明知道，比如上述司法解释中的三种情形，都是指该种“知道”，申请劳动争议仲裁的时效即从该劳动争议发生日起算。而法律上的应当知道是一种推定知道，是根据一般规律推定权利人知道自己的权利被侵害的日期，亦即劳动争议发生之日。由于上述司法解释对“解除与终止劳动关系”只适用证明“知道”，而排除了推定“应当知道”。在处理“解除或终止”劳动争议案件中，因上述司法解释已经从司法层面规定惟一具有证明力“收到书面决定书”这一举证要式，这不但加重用人单位的举证责任（实为用人单位存在难以举证之事实），而且该规定对处理时间长久的“解除或终止”劳动纠纷将会带来更大争议。再则，该项司法解的出现还有可能会激起已与用人单位解除（或终止）劳动关系许多年的劳动者“挑讼”之念。我国民法通则第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。上述司法解释与我国诉讼时效从当事人“知道或应当知道”之日起算相悖，不利与维护劳动关系的稳定性，且会造成劳动关系更加冲突与紧张，不易平息该类劳动纠纷，甚至会引发新的劳动争议。
笔者以实例为证。2004年12月我省某用人单位（属事业单位企业管理）经上级行政机关批准撤销，全员解除劳动关系并进入分流安置程序。2005年8月10日某劳动者向某市劳动争议仲裁委员会提出申诉（此前该劳动者因诉请不符受理规定曾被劳动仲裁委驳回），请求撤销该用人单位于十五年前即于1990年8月23日对其做出的自动离职处理决定并提出要求参加社会保险并按厂里内部规定享受内部退养待遇。因该用人单位有仲裁审理中无法证明该劳动者在十五年之前收到处理决定书，2005年11月23日仲裁委以该企业未书面送达自动离职处理决定及在2002年6月拆迁安置中仍以职工身分给予安置为由，做出裁决：1、撤销该企业于1990年8月23日做出的自动离职处理决定；2、驳回某劳动者的其他请求。该用人单位不服于2005月11月30日提起民事诉讼。请求维持于1990年8月23日对某劳动者做出的按自动离职处理的决定。2006年2月9日一审法院查明在2002年6月6日法院审理拆迁安置诉讼中某劳动者其职工身份未得该企业确认及某劳动者长期未享受工资及社保待遇并认定在2002年6月6日拆迁安置诉讼中用人单位代理人已在庭审中告知其已被名除名（有审庭笔录为证）证明劳动者已经知道权益到了侵害，即劳动争议发生之日，但其到2004年年底才提起仲裁认定超过仲裁申请期限。一审院判决：1、维持原告于1990年8月23日对被告做出的按自动离职处理的决定；2、原告无需为被告缴纳社会保险、职工基本医疗保险及按厂里内部规定，让被告享受退养待遇。某劳动者不服该一审判决于2006年3月29日提起二审诉讼，请求撤销一审判决，驳回该用人单位一审诉讼请求。2006年9月18日某市中级法院认为拆迁安置诉讼中虽然该用人单位已口头告知某劳动者已除名但仍未书面送达自动离职决定书，以该行为不能产生法律后果为由做出终审判决，撤销了一审判决，驳回用人单位的一审诉讼请求。该用人单位现撤销清算已全部结束，已无可支配资产，但用人单位仍然不服，拟以清算小组的名义，以该员工十几年未办理请假手续长期旷工，严重违反劳动纪律为理准备再次做出单方解除劳动关系决定。该职工必然再次通过申请仲裁，而后将是一、二审的诉讼启动，新一轮的诉讼周期开始。况且法律并未禁止用人单位不得以同一事实与理由对员工做出不同处理。本案诉讼中就同一事实，因一、二审认定角度不同，就会有两种截然不同的裁判结果。一审法院以“应当知道”推定劳动者知道，以劳动者超过时效丧失胜诉权而认定用人单位处理有效，二审法院以用人单位不能证明劳动者“收到”而认定用人单位处理无效，劳动者实体权益得以确认。
就本案而言，用人单位对职工做出自动离职决定已达十几年，事实上用人单位与职工在这十几年中均未发生基于劳动关系存在而产生的任何关系，如工资发放关系、社保交缴关系、医疗报销关系等等，这些事实均可以证明被处理职工存在应当知道权益受侵犯的情形，但因其主观上没有与用人单位保持劳动关系的意愿而放弃主张权利，且在拆迁安置诉讼中用人单位已经在法庭上明确不承认该劳动者是用人单位职工并告知已做自动离职处理，这些事实均有法庭的审庭笔录在案可查，足以认定劳动争议发生日。类似案件如果均强调以“劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日”，那么，劳动者主张权利之日就不受时间限制，他想什么时候主张权利就什么时候为劳动争议发生日，甚至到了劳动者临近法定的退休年龄前夕都有权益提出劳动争议仲裁，这势必给用人单位举证带来困难且无法解决实际纷争。如果用人单位在仲裁或诉讼中不能证明被处理职工收到处理决定书就有被撤销的可能，尽管这些处理决定是在前十年、二十年，甚至前三十年做出的。这是用人单位无法接受的事实，势必再次行使处分权从而又引发新的争议。由此可证，最高院的上述司法解释“因解除或者终止劳动关系产生的争议，用人单位不能证明劳动者收到解除或者终止劳动关系书面通知时间的，劳动者主张权利之日为劳动争议发生之日。”之规定，特别是在处理用人单位历史上已做出的开除、除名、辞退及违纪解除劳动关系的案件会给用人单位举证带来极大的困扰，用人单位被撤销处理决定的可能性极大。从近期本地区受理的劳动争议案件来看，劳动者提出申请撤销除名决定的仲裁案件有明显增加之趋势，或许是因为一项司法解释而唤醒的一批早已忘却的劳动权益之争。
上述司法解释将解除或终止劳动关系书面通知的有效送达的举证责任严格地要求用人单位承担，劳动者只要不签收，劳动争议日随时存在。此规定在实务中将存在下列问题：
第一、 用人单位很难证明劳动者收到解除或终止劳动关系书面通知。常态下
用人单位与劳动者解除或终止劳动关系时要求劳动者签收劳动者不会有异议。但劳动合同的终止与解除因法律条件不一样，由此产生的送达效果明显不同。根据劳动法第二十三条规定劳动合同期满或者当事人约定的劳动合同终止条件出现，劳动合同即行终止。可见，劳动合同的终止是基二双方的约定，因而要证明劳动合同终止的劳动争议发生日不会太困难，且双方由此引发的争议不会激烈亦容易解决。然而，用人单位解除劳动关系要证明劳动者收到通知书就很困难了。根据《劳动法》第二十五条劳动者符合下列四种情形，用人单位可以单方解除劳动合同：（一）在试用期间被证明不符合录用条件的； （二）严重违反劳动纪律或者用人单位规章制度的； （三）严重失职，营私舞弊，对用人单位利益造成重大损害的； （四）被依法追究刑事责任的。由于用人单位根据法定情形单方做出解除劳动合同决定，带有强制性，被解除劳动合同的劳动者或存在不适性，或存在违纪性，或存在违法性，劳动者未必能够主动接受解除处理结果并书面签收认可。此情形下若依照上述司法解释，用人单位就得想方设法、千方百计地让极不愿意签收的劳动者签收以证明劳动争议发生日，否则，将给用人单位埋下永久的劳动争议不定时“地雷”。
第二、 用人单位没有法定的有效的送达方式。由于司法解释强调此情形下用
人单位的证明责任，但至今我国尚未建立法定的民事邮件送达制度。用人单位在被处理职工当面不签收处理决定书的情形下，尽管可以通过邮件挂号或特快专递投寄，但仍然存在被拒收的可能或不能证明投寄内容的风险。在用人单位没有法定的有效的送达方式的情形下，上述司法解释要求用人单位证明劳动者收到解除或终止劳动关系决定书，这无疑是让用人单位做一件法院要求做到的，但实际上不可能完成的事。如此分析，司法解释用于解决该类实际争议的功效就大打折扣了，失衡的规则其作用有限的，有时还表现为有害。
综上，笔者认为上述司法解释对“解除与终止劳动关系”的劳动争议发生日的认定，排除了“应当知道”的适用，使劳动关系中的劳动者一方主张权利不受时间之限制，这将不利于及时处理劳动纠纷，并且有可能让劳动关系当事人陷入连环争讼之中。本人建议上述司法解释中将“不能证明收到”改为“不能证明知道”。用人单位到底能不能证明劳动者“应当知道”由法官根据案件具体情况自由裁量。这样与时效制度中的知道或者应当知道原则相一致，有利于劳动关系当事人及时主张权利，更有利于维护劳动关系及社会关系的相对稳定与安定。
2006年11月2日于福州