关于预购房屋再转让合同效力的思考

张延岭

本文所指预购房屋再转让，指预购人将购买的预售商品房在尚未取得权属证书之前，与买受人签订转让合同，待预购人取得房产证后再将该房转移过户于买受人。本文所要讨论的问题，主要为该预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效。下面就该问题谈谈本人的几点拙见，以求教于各位业界同仁。
一、对《城市房地产管理法》第三十七条和第四十五规定的理解。
探讨预购房屋再转让合同究竟有效抑或无效，必须首先提到我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，该条内容为：“第三十七条 ：下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”
目前多数观点根据该条规定认为，在“未依法登记领取权属证书”之前，预购人将其购买的房屋再行转让，违背了该条强制性法律规定，其所签预购房屋再转让合同应为无效。
本人持不同意见，认为预购房屋再转让合同应为有效。首先我认为必须弄清该第三十七条规定中该“转让”概念的含义，虽然该条规定“下列房地产，不得转让”，但该法第三十六条又规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”因此，“房地产转让”应包括签订合同、付款、交付房屋、过户转移等系列行为，所谓“不得转让”应指上述系列行为的不能彻底完成，即使签订了合同，也不能办理过户转移，也不能发生所有权转移的效力，即合同履行不能，但不能据此认为禁止签订转让“未依法登记领取权属证书”房屋的转让合同或所签合同应为无效。值得注意的是，该类合同中，双方对“尚未登记领取权属证书”是明知的，而且往往约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等有关内容。因此，从合同内容看，它是一个对双方系列行为进行约束的合同，当事双方对交易的风险和各自的权利义务是知晓和同意的，如果轻易认定合同无效，其关于出卖人尽快办理房产证的约定岂不亦为无效？如此势必违背了合同的意思自治原则！此外，实践中，该观点也助长了出卖人常常以合同无效为由进行反悔的行为。
另外，也有人将该类合同折衷理解为付生效条件的合同，即当出卖人取得自己的产权证时，该再转让合同始生效，当出卖人故意不办理产权证而阻止条件生效时，应视为合同已经生效。该观点从实践中来讲，不失为一种解决上述问题的折衷办法。本文对此不作具体分析。
不得不提到《城市房地产管理法》第四十五条：“ 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。” 从此条的立法含义可以看出，预售商品房再行转让应该是允许的，否则，应直接明令禁止。其实，《城市房地产管理法》（草案）中曾明文规定禁止预售房再转让，但该法正式颁布时，却又改写为上述第45条规定，由此也可看出我国法律对预售房再转让予以认可的基本精神。
目前，某些人为了合理解决上述实践问题，在坚持认为转让尚未登记领取权属证书之房屋的合同应为无效的基础上，认为《城市房地产管理法》第四十五条规定实际指预售合同债权或债务的转让。本人认为，关于合同债权债务的转让，合同法或民法通则均有明确规定，作为商品房预售合同债权与债务的转让，其并无特别例外之处，无需在《城市房地产管理法》中另行规定。另外，合同债权债务的转让，属于特定的法律概念，如果该《城市房地产管理法》第四十五条规定包含此含义，应直接引用该法律概念，但该条款恰恰叙述的是“预售商品房的再行转让”，而非预售合同的转让。此外，债权的转让，应通知债务人，债权债务的转让，应取得合同另一方的同意，而实践中预购房屋再转让合同的当事人仅有二方，并无预售人，而且预购房屋再转让合同一般约定了出卖人尽快办理房产证然后逐步过户到买受人名下等内容。因此，个人认为，预售房屋再转让与预售合同债权债务转让是不同的法律概念和法律事实，将“预售房屋再转让”理解为“债权债务转让说”实际是对现实生活的曲意回避和对当事人合意的严重违背。
二、对预购房屋再转让合同效力的法理分析
本人认为，预购房屋再转让合同无效说，没有严格区分物权变动的原因与结果，未能对合同的效力与合同的履行进行区别。转让合同是房屋所有权发生变动的原因，房屋产权能否发生变动则属于所有权变动的结果。就合同的时间程序而言，可分为合同的成立、生效、合同的履行以及合同的消灭等阶段。转让尚未取得权属证书的房屋，仅对房屋产权能否顺利发生转移，即对合同的履行有所影响，但不能决定合同是否有效。合同的效力仅仅取决于当事人的意思是否真实以及是否满足法定的无效原因。预购房屋再转让合同本身是有效的，即使该合同最后不能彻底履行完毕，也不应因此而否定该合同的效力。
虽然我国合同法不承认物权行为的独立性和无因性，但立法上已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。合同法第135条的规定就是该原则的具体体现，该条规定：第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中国物权法草案建议稿》第7条也明确肯定了上述区分原则：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。” 此外，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定：“ 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《城市房地产管理法》第六十条规定：“ 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。”该法第六十一条规定：“ 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”上述法律规定均明确体现了“区分物权变动的原因与结果”之原则。
此外，从比较法解释角度看，国际统一私法协会1994年《国际商事合同通则》第３.3条（自始不能）第二款规定：“合同订立之时一方当事人无权处置与合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4：102条也规定：“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关联的财产，合同并不无效。”从上述有关规定看，出卖人签约时是否取得标的物的所有权，并不影响合同的效力，如果出卖人最终仍不能取得转让物的所有权，应按合同履行不能承担违约责任。参照上述规定，预购房屋再转让合同，其标的价值较大，合同履行过程较长，因此，更有必要认定该类合同一旦签订即可合法生效。
　　 三、预购房屋再转让合同效力的现实意义
有观点认为，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可以预防房屋买卖投机，抑制炒楼花的蔓延。笔者认为不尽然，原因如下：1、事实上，现实生活中该种转让行为甚多，该种观点所体现的立法意图并未得以实现。3、在房地产市场发展初期，禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，可能起到一定的稳定经济秩序的作用，但当房地产市场经济发展到一定程度，对市场经济秩序的稳定可能更需要市场因素的自然调解，而且，如果一味坚持禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，则可能对市场的稳定和发展起到破坏和阻碍作用。4、禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，必然迫使当事人进而规避采取转让预售合同债权或债务的方式，其恰恰又助长了另一种“炒楼花”的行为，而且后者操作更为直接、经济、方便，发展商也常常乐意配合（多采取收取合同转让更名费用的配合方式），其发展势头甚猛，更不得不注意的是，它减少了一道产权过户程序，从而使国家丧失了大量的契税、营业税等各种税费。
另外，如果说禁止转让尚未登记领取权属证书的预购房屋，其目的之一是为了抑制出卖人的转让行为，但事实却相反，它恰恰助长了出卖人在房价上涨后常常以合同无效为由进行反悔的行为，而最终受害的确是善意买受人。如果任由当事人以合同无效为由进行反悔，将更加不利于市场交易秩序的稳定和发展，而且给对方造成极大损失。我们知道，在合同无效情况下，只能追究对方的缔约过失责任，相反，在合同有效的基础上，将使守约方的救济手段更加丰富，既可以选择请求继续履行合同，也可以选择解除合同并追究对方违约责任。违约责任的承担包括赔偿合同履行利益等，与合同无效缔约过失责任二者相比较，前者更加有利于保护善意交易一方的利益。此外，个人认为，如果预购人直接将其预购房屋作为自己的房屋，并未告知买受人尚未办理权属证书之事宜，并直接约定付款过户等，对买受人隐瞒了一定的交易风险（如开发商违约拒绝交付等），受让人也可考虑以欺诈为由申请撤销等，该问题应具体问题具体分析，本文不作论述。
鉴于能否继续履行预购房屋转让合同还取决于开发商与预购人之间房屋购销合同关系的全部履行，如果因开发商违约等各种原因致使预购人不能顺利取得产权证书，则预购房屋再转让合同即使有效也无法继续履行，因此，当预购人以种种理由拒绝继续履行预购房屋再转让合同时，作为受让人最好选择追究预购人不能继续履行合同的违约责任。当然，如果预购人已经付清房款、实际入住且具备办理权属登记的条件或正在申请办理权属登记，受让人也可以根据实际情况选择请求继续履行预购房屋再转让合同。

综上所述， 唯有严格区分物权变动的原因与结果，将合同的履行与合同的效力注意分开，才能更好的平衡静的安全即所有权的安全和动的安全即交易的安全。承认预购房屋再转让合同有效，将更有利于保护诚信和善意，打击恶意和欺诈，既不损害所有人的财产所有权，而且更加利于鼓励和刺激市场交易的发展，并可抑制市场投机行为的发生。


辽宁省营口市人大常委会


营口市人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查办法（草案）

（ 2007 年 9 月 27 日营口市十三届人大常委会第三十四次会议通过）


第一条 　为了加强对规范性文件的备案审查，维护社会主义法制的统一，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》、《辽宁省实施〈中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法〉办法》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 　 下列规范性文件，应报送市人民代表大会常务委员会备案审查：

（一）市人民政府依照法定权限和程序制定发布的，对公民、法人和其他组织具有普遍约束力或者涉及其权利、义务的规定、办法、细则、解释等实施对社会管理的文件；

（二）市中级人民法院审判委员会、市人民检察院检察委员会制定的指导审判、检察工作的规范性文件；

（三）各市（县）、区人民代表大会及其常务委员会作出的决议、决定；

（四）其他应备案审查的文件。

第三条 　规范性文件应在公布之日起十五日内，报送市人民代表大会常务委员会备案审查。

第四条 　报送备案的规范性文件，应包括备案审查报告、规范性文件正式文本（含电子文本），制定的依据和说明等文件一式十份，并附相关法律、法规、规章、政策和听证会情况等书面材料。

第五条 　市人民代表大会常务委员会办公室负责规范性文件登记、分送、建档。办公室应在收到报送备案的规范性文件之日起三个工作日内，按照职责分工，将规范性文件送达有关专门委员会审查。综合性的规范性文件，由相关专门委员会联合审查。

第六条 　对规范性文件备案审查的重点内容：

（一）是否超越权限；

（二）是否同宪法、法律、法规和规章相抵触；

（三）是否与上级或者本级人民代表大会及其常务委员会的决议、决定相抵触；

（四）是否违反法定程序；

（五）是否与其他规范性文件就同一事项规定不一致；

（六）是否有其他不适当应予纠正的。

第七条 　对下列规范性文件，可以在报送备案前进行主动审查：

（一）涉及全市改革发展稳定大局和人民群众切身利益、社会普遍关注的重大问题的；

（二）涉及限制或者剥夺公民、法人和其他组织合法权利，或者增加公民、法人和其他组织义务的；

（三）涉及行政许可、行政强制、行政处罚的；

（四）其他认为需要进行审查的。

第八条 　市人民代表大会常务委员会经审查，认为有下列情形之一的，有权予以撤销：

（一）超越权限，限制或者剥夺公民、法人和其他组织的合法权利，或者增加公民、法人和其他组织义务的 ;

（二）与宪法、法律、法规以及上级或本级人大及其常务委员会决议、决定内容不相符合或有抵触的 ;

（三）有其他不适当情形，应予以撤销的。

第九条 　市人民政府、市中级人民法院、市人民检察院和各市（县）、区人民代表大会及其常务委员会认 为市人民代表大会常务委员会备案审查职权范围内的规范性文 件有第七条所列内容，需要审查的，向市人民代表大会常务委员会书面提出审查要求。

其他国家机关、社会团体、企事业组织以及公民认为 市人民代表大会常务委员会备案审查职权范围内的规范性文 件有第七条所列内容，需要审查的，向市人民代表大会常务委员会书面提出进行审查的建议。

第十条 　国家机关和社会团体、企业事业组织以及公民书面提出审查要求或者审查建议，应当写明要求或者建议审查的文件名称、审查的事项和理由。

第十一条 　专门委员会审查规范性文件，应当在三十日内作出结论。

认为规范性文件需要进入审查程序，并需要提出书面审查意见的，应当召开专门委员会全体会议进行审查，并由规范性文件制定机关到会说明情况。提出的书面审查意见，报请主任会议同意后，以市人民代表大会常务委员会办公室文件形式送制定机关。

制定机关报送的规范性文件，经审查认为不需要进入审查程序的，转交办公室归档备案。

收到审查要求或建议的规范性文件，经审查认为不需要进入审查程序的，报经主任会议同意后，由有关专门委员会向审查要求、建议提出的单位或个人进行反馈。

第十二条 　备案审查意见或结论作出后，应在二十日内告知制定机关或审查要求、建议的提出单位或个人。

第十三条 　国家机关、社会团体、企事业单位以及公民对市人民政府工作部门制定的规范性文件，向市人民代表大会常务委员会提出的审查要求或者建议，由市人民代表大会常务委员会转交市人民政府处理，并要求报告结果。

第十四条 　规范性文件的制定机关应当自收到书面审查意见之日起三十天内提出处理意见，需要修改或者撤销的，应当及时修改或者撤销，并报告市人民代表大会常务委员会。

第十五条 　规范性文件应当修改或者撤销而制定机关不予修改或者撤销的，市人大有关专门委员会可以向市人民代表大会常务委员会提出议案，由主任会议决定是否提请市人民代表大会常务委员会会议审议。

第十六条 　对不按规定报送规范性文件等违反本办法的行为，有关机关应当给予处理；情节严重的，应当依照有关规定给予相关负责人处分，并将处理结果报送市人民代表大会常务委员会。

第十七条 　各市（县）、区人大常委会规范性文件的备案审查可以参照本办法。

第十八条 　本办法由市人民代表大会常务委员会负责解释。

第十九条 　本办法自 2008 年 1 月 1 日起施行。