江西省吉安市人民政府


吉安市城镇房屋租赁管理办法
2004.09.14 吉安市人民政府
吉安市人民政府关于印发吉安市城镇房屋租赁管理办法的通知
( 吉府发[2004]30号 )
2005-4-14


各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

经市政府第四十一次常务会议研究同意，现将《吉安市城镇房屋租赁管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。



二00四年九月十四日



吉安市城镇房屋租赁管理办法



第一条 为了加强房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》等有关法律、法规，结合我市实际制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城镇范围内的房屋租赁及其管理活动。

第三条 房屋租赁应遵守法律、法规，遵循自愿、公平、

诚实信用、等价有偿的原则，实行登记备案制度。

第四条 市、县房地产管理部门是本行政辖区房屋租赁管理工作的主管部门。

第五条 出租人和承租人应签订房屋租赁合同。房屋租赁合同自签订之日起三十日内，当事人应向房地产管理部门办理登记备案手续并按规定交纳有关费用。

第六条 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：

(一)租赁合同；

(二)房屋所有权证书；

(三)当事人的合法证件；

(四)本级人民政府规定的其他文件。

已设定抵押权的房屋出租，应当提交抵押权人同意出租

的书面证明。

出租共有房屋，应当提交其他共有人同意出租的证明。

出租委托代管房屋，应当提交委托代管人授权出租的证明。

租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。

第七条 对符合房屋租赁登记条件的，房地产管理部门应自接到登记申请之日起七日内予以登记，并发给《房屋租赁登记备案证明》。

房屋租赁登记备案是房屋出租人和承租人应尽的法律义务，必须积极配合房地产管理部门做好检查和验证工作。

第八条 房屋有下列情形之一的，不得出租：

(一)房屋权属有争议的；

(二)无房屋所有权证的；

(三)已公告拆迁的；

(四)已作为资产抵押，未经抵押权人同意的；

(五)共有房屋未经其他共有权人同意的；

(六)属于违章建筑的；

(七)不符合房屋安全标准，影响使用安全的：

(八)有其他依法禁止出租情形的。

第九条 公有房屋出租供居住的，租金按照市人民政府规定的标准执行。

私有房屋出租以及公有房屋出租供从事生产、经营活动的，租金由当事人协商议定。

第十条 房屋租赁， 出租人和承租人应当签订书面租赁合同。租赁合同应具备以下条款：

(一) 当事人姓名及住所或者单位名称及地址；

(二)房屋座落地点，装修及设施状况和租赁面积；

(三)租赁期限；

(四)租赁用途；

(五)租赁价格及支付方式；

(六)修缮责任；

(七)转租约定；

(八)变更或者解除合同条件；

(九)违约责任；

(十)双方当事人约定的其他条款。

第十一条 房屋租赁期限不得超过二十年。

超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第十二条 房屋租赁期限届满，租赁合同终止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前30日内提出，经出租人同意重新签订租赁合同，并到房地产管理部门登记备案。承租人退租的，当事人应到房地产管理部门办理租赁登记注销手续。

第十三条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，应当提前三个月通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。

出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第十四条 有下列情形之—的， 允许变更或者解除租赁合同：

（一）符合合同约定可以变更或者解除合同条款的；

（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

（三）双方当事人协商一致的。

因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。

第十五条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。

出租人可以从转租中获得利益。

第十六条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按规定到房地产管理部门登记备案。

第十七条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

第十八条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。

第十九条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

第二十条 房屋租赁当事人按照租赁合同约定享有权利，并承担相应的义务。

出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。

承租人提前退租的，应当事先征得出租人同意，给出租人造成损失的，应当予以赔偿。

因不可抗力致使租赁合同不能履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除当事人的责任。

第二十一条 出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。

第二十三条 承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改，扩建或增添，不得在房屋院落内乱搭、乱建，确需变动的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。

因承租人过错造成房屋及附属设施损坏的， 由承租人修复或者赔偿。

第二十四条 承租人有下列行为之一的， 出租人有权解除合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。

(一)擅自转租、转让、转借或者调换房屋的；

(二)擅自改变房屋结构和用途的；

(三)故意损坏房屋的；

(四)拖欠房屋租金累计6个月以上的；

(五)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；

(六)利用承租的房屋进行违法活动的；

(七)合同约定的其他情形。

第二十五条 出租人有下列行为之一给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任。

(一)未征得承租人同意提前收回房屋的；

(二)不按照租赁合同约定提供房屋的；

(三)房屋自然损坏不及时修复的；

(四)擅自提高房屋租金的。

第二十六条 出租人应当履行租赁房屋的维修义务，但当事人之间另有约定的除外。

第二十七条 承租人在房屋需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。

第二十八条 房屋发生危险情况时，应及时向房地产管理部门申请安全鉴定。产权人应当按照鉴定治理意见及时处理，以确保房屋使用人安全。

第二十九条 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：

(一)伪造、涂改《房屋租赁登记备案证明》的，注销其证书，并可处以罚款；

(二)不按期申报租赁登记领取《房屋租赁登记备案证明》的，责令限期补办手续并可处以罚款；

(三)未征得出租人同意，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款；

第三十条 当事人对处罚决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。法律、法规另有规定的除外。

第三十一条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第三十二条 房屋租赁管理工作人员未在规定期限内办结符合出租条件房屋租赁登记备案手续的，当事人可以依法提起行政复议或行政诉讼，给当事人造成损失的，房地产管理部门应当依法承担赔偿责任。

第三十三条 房屋租赁管理工作人员利用职权贪污受贿、徇私舞弊，由所在部门给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条 本办法施行前已签订租赁合同而未办理房屋租赁登记备案领取《房屋租赁登记备案证明》的，当事人应于本办法施行之日起30日内按规定补办手续，逾期未办理，按本办法规定处理。

第三十五条 本办法由吉安市房地产管理局负责解释。

第三十六条 本办法自发布之日起施行。



现阶段必须加强党内执法监督

肖 来 青

当前，无论在理论界还是司法实践中，对于党委及其工作部门对司法机关的监督即党内执法监督，存在疑惑的人不少。有人甚至在报刊上发表了有争议的言论。我借此机会也谈点自己的看法。
我曾在某法学刊物上读到一篇题为《实行司法独立与遏制司法腐败》的文章，其观点可以说代表了当前相当一部分人的看法。文中说：“制度的腐败是最大、最根本的腐败。目前，法院设置的‘条块结合，以块块领导为主’的体制，为地方党政部门非法干预司法活动提供了条件。各级地方法院的主要组成人员实际上由各级党委（组织部门）决定，通过同级人大履行选举或任免手续。法官和法院都得对同级党委负责，要违抗地方党委依法审判，是十分困难的。再则，县级以上党委都设有党内的政法委员会，其主要成员除一名党委副书记或常委兼任政法委书记外，其他都是公、检、法、司法机关的首脑。这样，政法委实际是这些机关的联体，作为党内主管法治的政法委员会，其主要职责本应是领导和支持司法机关依法独立行使审判权，但往往变成了司法机关‘联合办公’，多属相互配合，而实际很少或取消了‘互相制约’，政法委的委员制变成了政法书记首长负责制，他个人说了算。重要的案件都须经他审批，成了判案的习惯程序。这不但不能保证司法独立，而且使司法依附于本地势力，当然不可能摆脱地方保护主义的干扰。”
我认为这段文字至少有以下错误：其一，作者所描述的情况与实际不符。例如，文中说政法委的成员除书记外，“其他都是公、检、法、司机关的首脑”，就是不合实际的，政法委实行委员制，至少几个副书记都是委员。又如说，政法委的主要职责是“领导和支持司法机关依法独立行使审判权”，也不全面，主要职责还应包括在政法机关贯彻党的路线、方针、政策，组织协调政法机关、党政各部门及社会各方面力量维护社会稳定，开展党内执法监督，加强政法队伍建设等等。再如文中说，政法委书记“他个人说了算，重要的案件都须经他审批”，应当说，这是政法委会内部制度所不允许的，若个别地方真有此事，那完全是违规行为，不属体制问题。对于上述的不切实际的描述，若不是作者对政法委的机构设置、职能性质、运行机制等不谌了解的话，那就是有意曲解了。其二，观点明显错误或带有偏见。如文中说，“要违抗地方党委依法审判，是十分困难的，”弦外之音，就是地方党委总是在非法干预审判工作，使法院无法依法审判。这实际上是把党委领导、监督与依法审判对立起来。文中还把政法委为协调重大疑难案件所主持的党内“联合办公”与公、检、法、司机关的“互相制约”对立起来；把党委政法部门说成是“本地势力”，等等。这段文字从整体上否定了党委对司法机关的领导和党内执法监督。它所代表的思想倾向是十分有害的。
为什么产生这种思想倾向？我以为，主要有两个原因：一个是在一些地方确实存在少数人特别是重权在握的党政领导干部，不顾党纪国法，以言代法，肆意干预审判工作，严重影响了公正司法。在这种情况下，一些同志便辨不清主流与支流，也不深入调查研究，错误地把司法机关出现的腐败问题归咎于党委及其政法委对司法机关的监督，进而怀疑这种监督的合法性。他们不知道党内执法监督的前提，就是必须在宪法和法律范围内活动，党委政法委自身必须模范地遵守宪法和法律，绝不允许政法委或其中某个人逾越法律以言代法。如果有人要反其道而行之，那便是个人的违法行为，与党的制度设定无关。这正如西方三权分立制度下也有法官枉法裁判一样。至于党内联合办公，更是政法机关内部就少数涉及社会大局稳定的案件或司法机关争议较大的重大疑难案件，为防止在这类案件的审判过程中出现司法腐败和冤假错案所采取的一种能增加透明度的案件分析会。它的目的正在于使司法机关公正而高效率地审判而不是违法办案。另一个原因是一些人超越现实，盲目地追求西方三权分立的体制。从理论上讲，西方国家实行立法、行政、司法三权分立为公正审判提供了更为理想的制度模式。但是，我们的一些同志没有看到：我国的国情不同于西方.这里最主要的一点就是中国的经济基础尚处于"初级阶段",作为上层建筑的民主与法制也就不可能达到很高的程度.中国的改革是一个渐进试的改革,它必须有一个较长的过程,这是中国情所决定的,司法改革也必须首先考虑这一点.任何想跨越这个现实的想法都是幼稚的书生话.笔者认为,在当前法律监督机制尚未完善、执法司法队伍素质还比较低的情况下，简单地谈“三权分立”，或者以审判独立为由把党的领导监督与审判独立对立起来，从而排除党委的监督，是根本行不通的。中国共产党作为中国的唯一执政党，"执政"二字决定了党对包括政法工作在内的各项工作的领导权,党委政法委的执法监督权是党的领导权所派生出来的.中国共产党不仅要坚持党管干部、党管意识形态的原则，还要坚持党管国家机器（包括司法机关）的原则。既然要管，怎么不能监督，新闻媒体能监督、群众能监督，党委还不能监督？何况这种监督是宪法中有规定的。当然，法律还应细化，监督不能干预执法司法过程。在我国当前条件下，更重要的是要研究如何形成包括党内执政监督在内的多元司法监督体制而不是削弱这种监督。这里需要指出的是,我们强调加强党内执法监督,丝毫?]没有否定司法体制改革的意思.应当说,中国加入WTO后,在经济全球化的潮流中,按照国际通行做法处理经济问题逐渐被人们所认识和接受.在这种形势下,司法改革的目标也应当是在坚持“中国特色”的前提下,最大限度地使中国的司法制度逐步与世界接轨.这也是党领导政法工作的一项重要内容.它与加强党内执法监督工作并行不悖.
在现阶段，加强党内执法监督的重要意义可以从以下几个方面来认识：
首先，党内执法监督可以弥补当前司法监督乏力的问题。在我国的司法体制中，虽然设定了监督的制度，但还很不完善，缺乏可操作性；虽然检查机关也履行着对审判机关监督的重要职能，但在实际操作中遇到阻力较多，有时很难发挥作用。而这时候，党委政法委则可起到支持和弥补作用。政法委虽然不是司法职能机关，但在执法监督上有自己的优势。它比较超脱，而且对政法机关具有一定的处罚建议权。所以这种监督具有一定的抗干扰性，并借助这种抗干扰能力而得以推行。在其他监督难以取得实效的情况下，加强党对政法工作的领导和执法监督，对消除当前司法腐败问题无疑具有积极的现实意义。
其次，党内执法监督可以对司法运作过程中造成的失误进行有效救济。党内执法监督，是对已审结但当事人仍有异议，或显失公平，或另有与法院已认定事实有重大出入案件的监督，是本应属一般社会监督主体就能履行但尚未得到履行的正常监督，而非凌驾于司法审判机关之上的特权，作用是对司法审判行为发生冤假错案后，通过党内执法监督程序对司法活动进行有效救济。它对法院"依法独立行使审判权"来说，不但没有任何冲突和影响，而且对因审判权滥用带来的社会负面影响有积极的消解作用。
由于我国国情的特殊性，相当一部分群众目前还无力对诉讼成本进行必要的投入。为了捍卫自身利益，这些特殊主体虽然采取上访的方式，把主持公道的希望寄托在党委政府的身上。为解决这些特殊群众面临的司法困难，在党委政法委内设置了执法监督室。执法监督室通过对当事人提出异议案件的调卷审查，认为法院裁量与法律规定确有重大出入的，按照审判监督程序规定建议原审法院进行再审或由检察机关提起抗诉，其监督职能的履行和对枉法裁判的骄正都是严格依法进行的，而且任何一个环节都是在司法主体和当事人的直接监督之下进行，任何枉法行为都可能导致新的当事人主体对裁量的不满和申诉。一般来说，在这种情况下，党委政法委不愿冒违法犯罪的风险去扭曲其应尽的监督职能，更何况要推翻原来的司法裁定在法律程序上比原来作出裁定本身有着更严格的审查制度和程序。因此，党内执法监督，是在不干扰审判独立的前提下，对司法执法过程中存在的问题及时进行查纠补救，以更好地维护司法公正。
其三，党内执法监督可以超前规避司法腐败现象。一些信仿案件，虽然尚未启动审判程序，但就所反映的情况看，确有可能引发司法执法腐败的因素，提前批转给法院领导，提醒给予关注是很有必要的。近年来，各级党委政法按照党管政法的要求，积极工作，大胆探索，督促和引导政法机关特别是审判机关建立完善了各种内部监督机制和错案责任查究机制，从制度建设上超前对司法腐败问题进行设防，有效地规避了许多司法体制上存在的漏洞，为预防和遏制司法腐败发挥了积极的作用。
其四，党内执法监督可以为依法独立行审判权提供坚实的组织保障。我国司法体制目前面临的问题，与政法体制改革是紧密相关的，要从体制上解决当前面临的矛盾，必须在党的领导下，自上而下有序推进。法院依法独立行使审判权的提出和法律化，就是党在总结了几十年司法实践经验的基础上进行的自我完善。在法官独立行使审判权的实践过程中，各级党委尤其是党委政法委对其支持的态度是非常鲜明的，并为此作出了不懈的努力。如，一些地方的党委政法委为提高法院审判的抗干扰能力，专门出台了支持政法机关特别是审判机关正确司法的政策规范，明确规定除对超出法定期限久拖未决和审决后群众反映强烈可能影响司法公正的案件进行监督催办督办外，不得干扰司法机关正常执法司法活动。并通过制定错案责任追究制，对执法司法机关领导干部实行执法司法风险抵押金制度和政治责任追究制度，力求把维护公正司法的工作做到每一个执法司法主体身上，对各种枉法裁判的行为设置了成本较高的高压线。面对这些高压政策，即便有人想以权代法、以权压法，也会有所顾忌。因为任何领导者以其职务的压力来左右司法活动，无论是对领导者还是司法主体，其所承担的风险比从中可能得到的好处要大得多。应该说，正是因为有了党的领导监督，司法机关独立审判的职权才得了更好的发挥。

(此文为肖来青于2003年9月17日在中共湖南省委党校政法综治领导干部培训班上的发言摘要)