国务院办公厅转发口岸领导小组关于加强疏港工作几项补充规定的通知(附英文)

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国务院办公厅转发口岸领导小组关于加强疏港工作几项补充规定的通知(附英文)

国务院办公厅


国务院办公厅转发口岸领导小组关于加强疏港工作几项补充规定的通知(附英文)

1986年6月7日,国办

通知
国务院同意口岸领导小组制订的《关于加强疏港工作的几项补充规定》,现转发给你们,请认真贯彻执行。

国务院口岸领导小组关于加强疏港工作的几项补充规定(一九八六年五月十五日)
《关于加强疏港工作的几项规定》(以下简称《规定》)实施以来,对加强外贸运输的计划管理,加速港口货物集疏,提高经济效益,起到了一定作用。但在执行过程中,发现《规定》有些地方不够明确,为了进一步搞好疏港工作,经商得有关部门同意,现作如下补充规定:
一、为了维护计划的严肃性,必须严格执行交通、铁道、经贸三部平衡的月度运输计划。各提报单位报送的运输计划必须符合实际。凡是平衡后纳入月度船货到港运输计划的,在执行中发生计划落空时,对提报单位处以每吨五角的罚款。对确有客观原因不能落实计划的,免予罚款。
二、关于《规定》中用几项罚款问题。(一)凡集中到港的大宗物资(季节性商品除外),以年度计划的月平均水平为准,超过15%的,按《规定》对订货公司处以罚款。(二)凡没有年度运输计划,又未按有关规定办理追加计划而自行到货的,应按《规定》对货主处以罚款。(三)凡未按有关规定提报月度计划的,应按《规定》作无计划处理。属我方派船的,对船舶公司处以罚款;属对方派船的,对订货公司处以罚款。
三、凡计划内到船,并跨两个港以上接卸的,前一港船舶代理公司应按规定将船舶抵达下一港的动态,通告下一港船泊代理公司,并转报下一港口岸办、港务局等有关单位,对误期未报者,由外代总公司或外运总公司给予各自的船舶代理公司通报批评。
四、经交通、铁道、经贸三部平衡的月度到船到货计划,由交通部统一下达,并抄送铁道、经贸两部运输局及国务院口岸办。各港务局接到交通部月度计划后,要及时抄送当地口岸办、铁路车站、外运公司。当地口岸办以交通部月度计划文本作为督促、检查和无计划运输罚款的依据。
铁路月度港口装卸车计划,仍按现行办法办理。
五、月度运输计划是执行年度运输计划的具体保证。各港口、铁路、货主(代理人)必须各负其责,按月度平衡计划组织实施。(一)计划内到船,不能出现“超月船”,交通部要将是否出现“超月船”作为考核港口的主要指标之一,进行定期检查。对出现的“超月船”,因港方原因,由交通部通报批评;因外运原因,由经贸部通报批评。(二)要确保完成铁路月度运输计划。因铁路方面的责任未完成的,由铁路主管部门通报批评。(三)对违背定港合理流向的到港物资,除限额以内(杂货不超五百吨,大宗物资不超一千吨)的外,原则上铁路不予疏运。如有特殊情况,需经铁道部主管单位批准,否则自负经济损失。(四)口岸各有关单位签订双边与多边经济协议,是调动各方面积极性,加快车、船、货周转的必要手段,各地口岸办要积极组织好这项工作。
六、为保证计划内到船的靠泊装卸,要严格控制签订临时单船速遣协议。计划外到船不得签订速遣协议。各港口应严格按交通部颁发的《外贸船舶在中国港口装卸速延工作管理办法》执行。
七、《规定》和本补充规定中有关罚款的规定,适用于大连、秦皇岛、天津、青岛、连云港、上海、黄埔、湛江等八个港口。
八、本补充规定自一九八六年七月一日越发施行。

CIRCULAR OF THE GENERAL OFFICE OF THE STATE COUNCIL CONCERNING THEAPPROVAL AND TRANSMISSION OF SEVERAL ADDITIONAL STIPULATIONS BY THELEADING GROUP FOR PORT AFFAIRS ON STRENGTHENING THE WORK OF UNCLOGGINGHARBOURS

Important Notice: (注意事项)
英文本源自中华人民共和国务院法制局编译, 中国法制出版社出版的《中华人民
共和国涉外法规汇编》(1991年7月版).
当发生歧意时, 应以法律法规颁布单位发布的中文原文为准.
This English document is coming from the "LAWS AND REGULATIONS OF THE
PEOPLE'S REPUBLIC OF CHINA GOVERNING FOREIGN-RELATED MATTERS" (1991.7)
which is compiled by the Brueau of Legislative Affairs of the State
Council of the People's Republic of China, and is published by the China
Legal System Publishing House.
In case of discrepancy, the original version in Chinese shall prevail.

Whole Document (法规全文)
CIRCULAR OF THE GENERAL OFFICE OF THE STATE COUNCIL CONCERNING THE
APPROVAL AND TRANSMISSION OF SEVERAL ADDITIONAL STIPULATIONS BY THE
LEADING GROUP FOR PORT AFFAIRS ON STRENGTHENING THE WORK OF UNCLOGGING
HARBOURS
(June 7, 1986)
The State Council has approved Several Additional Stipulations on
Strengthening the Work of Unclogging Harbours formulated by the Leading
Group for Port Affairs. It is hereby transmitted to you for implementation
conscientiously.
SEVERAL ADDITIONAL STIPULATIONS ON STRENGTHENING THE WORK OF UNCLOGGNG
HARBOURS
Since Several Stipulations on Strengthening the Work of Unclogging
Harbours (hereinafter referred to as Stipulations) were implemented, some
progress has been made in strengthening the planned administration of
foreign trade transport, speeding up the transport of the goods at
harbours and improving economic results. However, during the process of
implementation, some provisions of the Stipulations have been found not
clear enough. With the agreement of the relevant departments, the
following additional stipulations are hereby formulated in order to
further improve the work of unclogging harbours:
1. In order to enforce the plans, the monthly transport plans which have
been balanced by the Ministry of Communications, the Ministry of Railways
and Ministry of Foreign Economic Relations and Trade must be strictly
implemented. The transport plans made and submitted by the relevant units
must conform to the actual situation. In case plans which have been
balanced and incorporated in the monthly transport plans have not been
fulfilled, a fine of 0.5 yuan for every ton of goods shall be imposed on
the relevant units. If the plans cannot be fulfilled due to objective
reasons, no fines shall be imposed.
2. About provisions concerning the fines formulated in the Stipulations:
(1) When a large amount of materials (seasonal goods are not included)
have crowded into a harbour in bulks, if the amount exceeds the monthly
average amount in the yearly plan by 15%, or more, the companies ordering
the goods shall be fined in accordance with the Stipulations.
(2) When goods which are not included in the yearly transport plans arrive
at a harbour and, moreover, the owner has not made any supplementary plans
according to the relevant provisions, fines shall be imposed on the owner
in accordance with the Stipulations.
(3) In case that monthly plans have not been submitted as stipulated, the
materials shall be treated as goods outside the plans. If the vessels are
sent by our country, fines shall be imposed on the shipping companies. If
the vessels are sent by other party, fines shall be imposed on the
companies ordering the goods.
3. If it is necessary to unload goods from some planned vessels at more
than two harbours or more, the shipping agent company at the first harbour
should, according to the relevant stipulations, notify the shipping agent
company at the next harbour of the information concerning the arrival of
the vessels at the next harbour and instruct it to pass on the information
to the office for port affairs, harbour section and other relevant units
at the next harbour. In case of failure to pass on the information in
time, China Ocean Shipping Agency or China National Foreign Trade
Transportation Corporation shall circulate notices to criticize their
respective shipping agent companies.
4. The monthly plan concerning the arrival of vessels and goods which has
been balanced by the Ministry of Communications, the Ministry of Railways
and the Ministry of Foreign Economic Relations and Trade shall be issued
by the Ministry of Communications, with copies sent to the Transportation
Bureaus of the other two ministries and the Office of the Leading Group
for Port Affairs of the State Council. After receiving monthly plans from
the Ministry of Communications, the various harbour sections shall
promptly send copies to the local offices for port affairs, railway
stations and foreign trade transportation companies. Local offices for
port affairs shall take the monthly plans from the Ministry of
Communications as the basis for conducting supervision and checks and
imposing fines on unplanned transportation. The monthly railway plans for
loading and unloading goods at harbours shall be carried out according to
the existing procedures.
5. The monthly transport plan is the guarantee for carrying out the yearly
transport plan. All the harbours, railway departments and owners (agents)
must undertake their respective responsibilities in carrying out the
balanced monthly plans.
(1) Planned vessels must not go beyond the month due to waiting to be
loaded and unloaded. The Ministry of Communications should take this as
one of the main standards in assessing the harbours' performance and shall
carry out regular checks. If planned vessels cannot be loaded or unloaded
within the prescribed period because of the harbours' responsibility, the
Ministry of Communications shall circulate notices of criticism. If such
cases are caused by foreign trade transport, the Ministry of Foreign
Economic Relations and Trade shall circulate notices of criticism.
(2) It is necessary to ensure the fulfilment of the railway monthly
transport plan. If the plan has not been fulfilled because of the
responsibility of the railway department, the competent department for the
railways shall circulate notices of criticism.
(3) For those materials which do not have reasonable directions of
transportation, the railways shall only transport amounts within the quota
(less than 500 ton for general goods; less than 1,000 ton for bulk cargo).
In special cases, the approval of the competent department in the Ministry
of Railways should be obtained; otherwise, the owners shall bear the
economic losses.
(4) The bilateral and multilateral economic agreements signed among the
various relevant units at the ports are a necessary measure to bring into
full play the initiative of all the parties and speed up the turnover of
vehicle, vessels and goods. The various offices for port affairs must do a
good job in this respect.
6. In order to ensure the berth, loading and unloading of planned vessels,
it is necessary to strictly control the number of temporary agreements for
sending back single vessels quickly. Such agreements must not be signed
for vessels outside the plans. All the harbours must strictly implement
the Provisions Concerning Administration of Loading and Unloading for
Foreign Trade Vessels at Chinese Harbours issued by the Ministry of
Communications.
7. The provisions concerning fines in the Stipulations and these
Additional Stipulations shall apply to the eight harbours of Dalian,
Qinhuangdao, Tianjin, Qingdao, Lianyungang, Shanghai, Huangpu and
Zhanjiang.
8. These Additional Stipulations shall go into effect as of July 1, 1986.


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晋城市人民政府办公厅转发市水利局市财政局关于《晋城市水保治理大户扶持办法》的通知

山西省晋城市人民政府办公厅


晋市政办〔2005〕152号



晋城市人民政府办公厅转发市水利局市财政局关于《晋城市水保治理大户扶持办法》的通知



各县(市、区)人民政府,市直及驻市各有关单位:
  市水利局、市财政局关于《晋城市水保治理大户扶持办法》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻落实。


二OO五年十二月三十日


晋城市水保治理大户扶持办法
(市水利局、市财政局)

  第一条:为了加快治理水土流失改善生态环境的步伐,调动和鼓励全社会开发治理“四荒”(荒山、荒丘、荒沟、荒滩)的积极性,促进水保治理开发大户快速、持续、健康发展,根据山西省人民政府办公厅晋政办发〔2005〕59号《转发省财政厅省水利厅关于发展民营水保大户的资金扶持办法的通知》规定要求,结合我市实际情况,特制定本办法。

  第二条:水保治理开发大户,是指以一定规模(200亩以上)的“四荒”资源为主要依托,以承包、购买、租赁等形式占有“四荒”地,且责、权、利明确,在综合治理水土流失的基础上,从事农、林、牧、水等开发和经营的企业、农户、集体、或其它社会组织和人员。

  第三条:按照“自力更生为主,国家扶持为辅”的原则,根据治理开发规模、年治理度、资金投入、工程建设和效益等情况进行扶持。

  第四条:资金筹措。在国家或省水保重点治理项目区范围内的治理开发大户,扶持资金可利用该项目的投资;不属于国家或省水保重点治理项目区范围内的治理开发大户,扶持资金主要从以下几个渠道解决:
  (一)水利建设基金。市政府每年从水利建设基金中安排一定比例资金,用于扶持奖励水保治理开发大户。
  (二)银行小额贷款。各地农业发展银行要根据县(市、区)政府部门发放的“四荒”购买证、小流域治理开发使用证等有效证件,以及治理开发成果,对水保治理大户给予积极的信贷支持。
  (三)市财政支农资金每年拿出一定的比例,扶持水保治理大户。

  第五条:扶持标准。

  (一)在国家或省水保重点治理项目区范围的,项目全部或部分由水保大户承包治理的可参与或负责该项目规划、设计、施工、验收等全过程,大户完成的工程经验收核实后,按照该项目的投资补助标准给予报账。
  (二)不在国家或省水保重点治理项目区范围的水保治理大户,对年治理度达到规定要求,当年造林成活率达85%以上,各项工程符合规划设计要求和质量标准的,按以下情况进行扶持。
  1、承包或购买“四荒”面积在10000亩以上,年治理度达到5%以上,补助4-5万元。
  2、承包或购买“四荒”面积在5000-10000亩,年治理度达到5%以上,补助2-4万元。
  3、承包或购买“四荒”面积在1000-5000亩,年治理度达到5%以上,补助1-2万元。
  4、承包或购买“四荒”面积在500-1000亩,年治理度达到10%以上,补助0.8-1万元。
  5、承包和购买“四荒”面积在200-500亩,年治理度达到20%以上,补助0.5-0.8万元。
  (三)对省里已经扶持的治理大户,市里原则上本年度不再给予资金扶持;各县(市、区)可以根据当地和治理大户的实际情况,给予适当的资金或物资支持。

  第六条:技术扶持。县(市、区)水利水保部门要帮助水保治理大户制定科学合理的水土保持规划和年度实施计划。治理规划要符合当地农村产业结构调整政策,能有效控制水土流失,具有明显的生态效益、经济效益和社会效益。各级水利水保、农业、林业、国土资源等部门要加强对水保治理大户的技术指导、人员培训和信息咨询等服务,全面提高水保治理大户的技术技能。要定期深入大户了解情况,对其治理中存在的共性问题,要组织技术人员联合攻关,及时为大户排忧解难。

  第七条:验收办法。
  (一)对在国家或省水保重点治理项目区范围的治理大户,县(市、区)水利水保主管部门每年年初要提出本年度扶持大户扶持计划,经市水利水保部门审核后报省水利厅,工程验收严格按水保重点项目的验收办法执行。
  (二)对不在重点治理项目区的水保治理大户,要建立以下严格的验收制度:
  1、每年年初,县(市、区)水利水保主管部门提出本年度扶持大户计划,经县(市、区)财政局审核后,报市水利局和市财政局审批。当年年末,由县(市、区)水利水保部门和财政部门对本年度大户治理开发完成情况进行初验,写出验收报告,排出名次,分户填写验收表,一并报市水利局和市财政局。
  2、市水利局和财政局根据各县(市、区)上报情况,在认真复验的基础上,确定扶持名单和资助金额。
  验收内容主要包括:治理面积、林草数量及成活率、水保骨干工程质量、小型蓄水保土工程的数量和质量、当年投入情况(包括投资和投劳)、水保治理大户的治理规划、县(市、区)水利水保部门对水保治理大户的档案建立和管理情况等。

  第八条:资金拨付和管理。依据市级确定的扶持名单和资助金额,市扶持资金以治理开发大户所在的小流域为单元,列入次年计划逐级下达。

  扶持资金要专款专用,各级财政部门和水利部门不得截留或挪用,确保资金足额到户。市财政局、水利局要会同审计部门对资金拨付和兑现情况进行检查监督,对检查中发现的违纪违规行为,要按规定严肃处理。

  第九条:林木间伐。凡在“四荒”治理中面积较大、林木已成林的治理大户,林业部门要为他们优先安排人工林间伐指标,促进治理开发的良性循环。

  第十条:各级人民政府和执法部门要依法保护治理大户的治理开发成果不受侵害,使他们的合法权益得到有效保护。

  第十一条:本办法自发布之日起施行。


  摘要

  物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务,是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业,是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰,专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国,同国外相比,我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,1994年,建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》,之后,深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显,前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段,是非常重要的环节,不容忽视,因此,解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题,指出存在的困境,给出解决问题的对策及建议,对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场,具有重要的理论意义及现实指导意义。

  关键词:前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同

  一、前期物业管理概述

  随着全球范围内城市的兴旺发展,各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所,作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段,对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

  (一)物业管理的产生与发展

  现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命的兴起,城市规模不断扩张,伯明翰市首开物业管理的先河,后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理,则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国,1908年,世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生,自此以后,这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前,美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地,物业管理都相当发达,国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

  我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代,我国城市经济体制改革,房地产业快速发展,带动了物业管理的产生与发展,在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业,然而随着物业管理的兴起,也暴露了很多问题,这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生,1994年3月23日,建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章,是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日,深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后,广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章,形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务,将前期物业管理纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依,该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台,第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度,标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度,针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题,提出了解决的原则,《物权法》生效后,《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改,经过二十多年的摸索与实践,我国的物业管理制度有了飞跃性的发展,法制环境不断改善。

  物业管理作为对旧管理体制的一种革新,是市场经济发展的必然结果,管理领域逐步扩大,从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业;管理内容相当广泛,服务项目呈现多元化、全方位的态势,而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点,归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理,“三大服务”即常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。[4]其内涵简言之,是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

  (二)前期物业管理的内涵

  所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理;对物业共用部分的维修、养护和管理;对物业共用设施的维护、养护和管理;附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;对物业治安、消防等事项的管理,与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国,根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段:前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段,后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见,前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段,是非常重要的环节。

  从时间段上来讲,前期物业管理可以分为两个阶段:第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止,对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中,由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

  从内容上来讲,前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为,前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同;临时管理规约是指建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明;物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,而建设单位办理物业承接验收手续时,应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  二、前期物业管理面临的困境

  前期物业管理既有复杂性又有特殊性,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,找出其中的关键所在,是物业管理中的重要课题。

  (一)前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

  前期物业服务合同,这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排,伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力,但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比,前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的,物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人,却要缴纳物业服务费,此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么,效力又是怎样的?当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务,建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时,因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确,业主往往以此为由不缴纳物业服务费,导致物业服务纠纷不断。再者,现实生活中,建设单位为了节约成本、谋求利益,往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,由于这种特殊的关系,建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上,业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端,合同的主体一方是建设单位,一方是建设单位选聘的物业公司,建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系,业主与物业公司却不存在合同关系,由于合同具有相对性,也就是说,通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中,业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业不符合约定,业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性,也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释,他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时,虽是双方签订的,但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知,业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例。但是,笔者认为,这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由,如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时,业主该如何救济呢,是否只是等待小区入住率达到一定比例时,召开业主大会选举业主委员会,等待选聘新的物业服务企业呢?这期间的权利如救济?当然,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时,也对前期物业服务合同进行了认同,是一种追认行为,所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力,但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权,在现实生活中却难找途径解决。

  (二)前期物业管理中物业服务费规定不明晰

  关于物业管理服务收费,《物业管理条例》有条文规定,但是规定不明晰。其中,第四十一条规定了物业服务原则,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担,该规定有不足之处:1.在时间上只规定到物业交给物业买受人,但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况,缩小了当事人意思自治的空间,也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条,是对物业服务收费行政监督方面的规定,为约束物业服务收费,现行制度仍更多的依赖于行政干预,《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在:价格控制,即政府指导价和市场调节价;备案登记,物业收费标准报物价管理部门备案;行政处罚,物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府主管部门依法予以处罚等等,政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律?市场经济中,政府指导价往往不灵活、具有滞后性,而前期物业服务合同往往是政府指导价,政府定价的标准是什么?因此,前期物业服务收费的标准,是一个重要的问题。

  (三)临时管理规约易被物业买受人忽视

  《物权法》明确提出建筑物区分所有权,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的,[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止,可以基于业主大会的决议,也可以由开发商预先制定格式化的管理规约,在预售或出售商品房时,分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时,达成的合意即临时管理规约,规定建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示,并非由业主大会制定,如果物业买受人满意房屋购买合同,忽视临时管理规约的约定而签订承诺书,或是满意房屋买卖合同,虽不满意临时管理规约,但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分,不能因小失大,而勉强接受,此时,临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则,要约与承诺原则上基于当事人自愿,只有在极为例外的情形下,法律才对某些当事人课加强制缔约义务,此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

  三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

  针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题,提出对策以求找到解决问题的途径。

  (一)严格执行物业管理招投标制度,打破建、管不分的局面

  《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式,即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然,国家提倡建、管分离的原则,但现实表明,很多建设单位为了节约成本、谋求利益,自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,并没有严格执行物业管理招投标制度,从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展,因此要严格执行招投标制度,公开、公正、公平选聘物业服务企业,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定,对申请投标人认真地进行资格预审,包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料,实行建设单位与物业服务企业分业经营,打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同,最终,以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。