印发《汕尾市区非农业建设用地改变土地用途管理办法》的通知

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印发《汕尾市区非农业建设用地改变土地用途管理办法》的通知

广东省汕尾市人民政府办公室


印发《汕尾市区非农业建设用地改变土地用途管理办法》的通知
汕府办[2008]48号



市城区人民政府,市直有关单位:
  《汕尾市区非农业建设用地改变土地用途管理办法》业经市政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。执行中遇到的问题,请迳向市国土资源局反映。


汕尾市人民政府办公室
二00八年七月十五日





汕尾市区非农业建设用地改变土地用途管理办法


  第一条 为进一步规范市区非农业建设用地改变土地用途的行为,加强国有土地管理,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规定》等有关法律、法规的规定,结合市区用地实际,制定本办法。
  第二条 凡在市区范围内依法取得国有土地使用权的法人、自然人及其他组织,需要改变原土地用途的,适用本办法。
  第三条 任何建设单位或个人应按照合同约定或土地使用权划拨批准文件规定的土地用途使用土地,未经市人民政府批准,不得擅自改变土地用途等土地使用条件。
  第四条 未经市人民政府批准,市国土、规划、建设、房管、工商等部门不得为土地使用者发放改变土地用途等土地使用条件的国有土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、房地产权证、营业执照等证照或手续,不得对变更土地用途等土地使用条件的工程进行竣工验收。
  第五条 划拨土地或出让土地改变土地用途的,按以下规定执行:
  (一)属于划拨土地改变用途的,凡法律法规和行政规定或者《国有土地划拨决定书》已明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的,经市人民政府批准,由土地行政主管部门依法依规收回划拨土地使用权。收回后,依法实行有偿供应,属于法律规定需要公开招标拍卖挂牌的,一律以招标拍卖挂牌方式供应。
  凡法律法规和行政规定未明确,并且《国有土地划拨决定书》未约定划拨土地改变用途应当收回土地使用权的,且不纳入招标拍卖挂牌出让范围的,经市人民政府批准,可以给予办理协议出让手续,但应当按照现时该地评估的土地市场价格补缴土地出让金。
  (二)属于出让土地使用权的土地、需改变用途的,出让合同和行政规定中明确约定或规定土地使用者改变土地用途应当收回土地使用权的,经市人民政府批准,由土地行政主管部门依法依规收回土地使用权(对出让土地使用权人给予相应补偿,补偿金额根据余期出让土地使用权价格确定)。收回后,依法重新公开供应;出让合同和行政规定未约定或明确规定的,按规定报经市政府批准后,由土地行政主管部门与土地使用者重新签订土地使用权出让合同,给予办理土地出让手续。
  第六条 申请改变土地用途必须具备下列条件:
  (一)持有建设项目审批(核准)文件;
  (二)持有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、房地产权证、国有土地使用权出让合同(划拨土地除外);
  (三)符合汕尾市市区城市建设规划。
  第七条 办理改变土地用途的手续按下列程序进行:
  (一)土地使用者向市土地行政主管部门提出书面申请。市土地行政主管部门提出审核意见,并征求市投资主管部门有关建设项目审批(核准或备案)意见和市规划部门规划许可意见后,提交市非农业建设用地联审会议集体研究。联审会议同意后由市土地行政主管部门委托有资质的土地评估中介机构进行土地使用权价格评估、测算,并征求市财政局意见后,核定土地使用者应补交的土地出让金。然后组件上报市人民政府审批;
  (二)市土地行政主管部门足额收取了土地使用者应补交的土地出让金和有关税费后,依据市人民政府批准文件(或意见)办理土地用途改变手续;
  (三)市规划部门依据市人民政府批准文件(或意见)办理土地用途改变手续;
  (四)市土地行政主管部门与土地使用者重新签订国有土地使用权出让合同;
  (五)土地使用者持出让合同、交款凭证及土地改变用途的批准文件申请办理土地使用权用途变更登记等相关手续。
  第八条 申请办理改变土地用途必须提供下列文件资料:
  (一)改变土地用途书面申请;
  (二)法人、法定代表人资格及身份证明;
  (三)国有土地使用权证;
  (四)建设用地规划许可证;
  (五)投资主管部门出具的建设项目审批(核准、备案)文件;
  (六)属于有地上建筑物的,需提供房地产权证、地上建筑物及其它附着物产权证明;
  (七)相关部门需要提供的其他资料。
  第九条 土地用途改变经批准后,市国土、规划、建设、房管等部门应当收回、注销并换发相关批准文件及证书。
  第十条 要求部分改变土地用途且符合城市规划的,按实际改变的面积办理相关手续。
  改变土地用途时需将其它部分面积的土地用途改作绿化、通道等公共建设用地的,为节约集约用地,应依法依规收回其土地使用权。
  第十一条 凡未按本办法办理土地用途改变手续,土地使用者擅自改变土地用途的,一律按照现行法律、法规依法予以查处。
  第十二条 凡未按本办法办理土地用途改变手续的,市国土、规划、房管等部门不得办理土地使用权转让、规划用途改变、房产交易及变更登记等手续。违反本办法擅自办理相关手续的,追究直接责任人及直接负责人的行政责任,并注销已发的相关文件和证书。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第十三条 本办法由市国土资源局负责解释,自颁发之日起施行。



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保证期间起算标准质疑
陈成建

  《担保法》第25条、第26条规定保证期间计算标准是“主债务履行期届满之日起”,该条文与《合同法》第108条预期违约的规定在下列情况下的冲突是显而易见的。如《合同法》实施后,设有连带保证的自然人有偿借款中,主债务人与保证人在约定归还日期前明示或默示不履行合同义务,债权人根据《合同法》向主债务人主张权利的同时,按现行保证期间起算点之规定,能否向保证人主张权利的问题在立法上有矛盾。虽然此种情况目前司法实践中尚未发生,但这不能成为袖手旁观的理由,也并不意味着理论上和逻辑上不可能发生,目前未发生不等于将来不会发生。
  根据《担保法》有关保证期间的法律条文,结合民法学原理,保证期间是保证人承担责任的有效存续期间,是债权人所享有的担保权的存续期间,属除斥期间,不在该期间,债权人不能向保证人提出承担责任的请求。《担保法》保证期间计算标准在立法上采用了简单化的规定,从而减少法典篇幅,节约立法成本。可是,用简炼的措辞无法概括表达复杂现实生活的全部情况。一般而言,在保证期间之前,主债务未届清偿期限,不会发生对债务人和保证人实际的请求权,但不排除特殊的例外,即《合同法》实施后,预期违约的规定使权利人在主债务履行期届满前发生请求权成为可能。法理上,根据特别法优于普通法原则,《担保法》作为特别法效力优于普通法《合同法》,债权人不能要求保证人承担连带责任,只能要求债务人承担违约责任。因债权人和担保人的违约行为可能使债权人预期利益不能实现,遭受重大损失,国家却不能提供有效的救济途径。根据另一条原则──后法优于前法原则,《担保法》与《合同法》冲突时又要适用《合同法》,债权人可以向保证人主张权利,但显然保证期间未到,有悖于《担保法》的规定,保证人可以“未到主债务履行期届满”为由提出抗辩。
  关于债务履行期届满前债权人能否向保证人提出权利请求,立法上有冲突,理论上有分歧意见,探讨该问题不仅有重要的理论价值,而且对实务操作亦有十分重要的现实意义。笔者认为,预期违约情况下债权人可以在履行期届满之前向担保人主张权利。理由:
一、《合同法》预期违约的规定为债权人行使请求权确立了法律依据
  《合同法》第108条规定:“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约行为”,即预期违约。英美法把当事人在合同规定履行期到来之前,明示其将不履行合同,或虽未向对方表明,但以其自身行为表明不履行合同,称为预期违约。在有证据证明,违约方又不提供担保的预期违约情况下,如果债权人明知债务人将不履行合同义务而不采取积极的措施,一旦造成违约的既成事实,则严重影响订立合同的意图,不能实现合同的目的,对债权人来说,是不公平的。为了救济这种不公平的地位,国家通过立法,授予合同的一方可以在履行期限届满之前要求违约方承担违约责任,请求法律救济的权利。问题是对《合同法》第108条“要求其承担违约责任”的中心词“其”范围如何理解,直接关系到债权人能否向保证人主张权利。在设有保证的借款案件中,“其”指违约的对方当事人,应包括债务人和保证人。因此说,《合同法》是债权人行使请求权的法律依据。
二、保证合同的从属性特征决定债权人可以依《合同法》行使请求权
  保证具有从属于被担保债权的属性,在保证合同的设立、保证的行为标的、保证合同当事人的权利义务以及保证合同的效力范围和存在期间均取决于主合同。被担保债权为主权利,债权人对保证人享有的是基于主权利上的从权利,依照从权利随主权利原则,保证的发生、转移、消灭,从属于被担保的债权,保证合同的效力亦从属于主合同,保证合同的存在以主债权债务合同合法存在为前提,主合同的请求权可以在履行期限届满前根据《合同法》因法定事由行使,从合同要求保证人承担责任的从权利亦可随主权利的行使而行使。
三、从立法宗旨解释,债权人可以向保证人主张权利
  设立保证的立法目的之一是保障债权的实现,以维护交易的安全。保障债权人的利益是担保制度的根本目的。债务人到期不履行,引起保证人承担保证责任。“主债务履行期届满”意味着债到期不履行。债务人不履行债务是保证人承担义务的先决条件,只有不履行的适用条件得以事先满足,才能导致保证发生法律效力,从而维护债权人的利益。民商法诚实信用的原则要求当事人应当按照约定履行自己的义务,合同生效后,当事人不得随意变更或解除。预期违约制度也是为了维护当事人的合法权益,以免一方因对方违约使合同预期目的落空。保证与预期违约在保障当事人利益和维护交易安全立法目的上是一致的。如果因适用《担保法》保证期间的规定,债权人在对方预期违约情况下,只能向主债务人起诉,待履行期届满后,才能向保证人主张权利,无疑会增加当事人讼累和诉讼成本,有违法治的效率原则,不能为当事人利益提供经济有效的保护。
四、根据司法解释,应选择适用《合同法》,债权人享有请求权
  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的第一条“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定”。根据该解释可以看出最高法院认为《合同法》实施后发生的纠纷,适用《合同法》规定。退一步说,既然合同法实施前发生纠纷当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定,那么,合同法实施后发生的纠纷更要适用合同法规定了。故在实践中,宜认为债权人向债务人主张权利的同时可以要求保证人承担连带清偿责任。
五、结合法官实现司法公正的能动性,宜认为债权人可以向保证人主张权利
  由于立法方面的原因,没有任何歧义的法律规范存在的可能性很小,遇到法律缺陷时,法官是机械地照搬法律条文还是在法条的字里行间寻找法的精神、公平、正义,是理性的法官直接面对的选择。从这一意义上说,了解立法背景非常重要。英国大法官丹宁勋爵反对法官仅从字面理解法律,主张根据公平原则结合案件发生的具体情况灵活地解释法律,不拘泥于法条本身。他认为法律的语言永远不可能绝对明确,应倾向于实现公正的解释。虽然英国执行的判例法与我国法律制度不同,但判例法是经过长期实践检验,不断改进并为人们所接受的行为规则,有其优势和生命力。我国实行的是成文法,法官是法律的执行者,不是法律的解释者,但这种区别并不妨碍我们吸收、借鉴国外大法学家一些进步的观点。法官不能只是输入事实和法律规则,然后输出判决的机器。如果法官仅仅从字面理解法条,只见法条,不见精神,遇到疑难案件就无所适从,最终作出与法律目的、精神背道而驰的判决,成为名副其实的判决机器,就无法实现保护债权人利益的立法宗旨,难以平衡当事人的利益关系和实现效率和公平,就不能体现《担保法》和《合同法》的价值,司法正义只能是一句空话。法律的功能是让不同的利益者在公正、合理的范围内实现其利益。一名高素质的法官遇到法律漏洞时,应具备根据立法宗旨和精神,作出符合正义原则的判决的能力,通过法院正当的,适宜的判决,将法律原则融合到司法实践过程中。
六、域外相关法典借鉴意义及归论
  法律规范之间的协调和相互尊重是法律的权威性之一,立法技术选择倾向于从经验型立法向超前型立法方向发展,注重法律规范间的系统性,使法律的语言表达更准确,逻辑更严谨。从比较法角度,域外相关法典由于经过相当长一段历史时期的实践和完善,对我国有一定的借鉴意义。《日本民法典》第446条规定,保证人于主债务人不履行其债务时,负履行责任。《法国民法典》2021条规定,保证人仅在债务人不履行其债务时,始对债权人负履行债务的责任。可见,一些国家将“债务人不履行债务时”作为保证期间起算点。该规定逻辑严密,概括了保证期间的全部内涵。我国《合同法》实施时间不长,预期违约又首次出现在国内法的法条中,司法经验总结几乎还是一个空白,虽然立法历史的短暂并不必然意味着法律的欠缺,但至少表明适用机会的减少,从而引起司法漏洞和司法困惑的增加。我国《担保法》关于保证期间的立法意图也是债务人不履行其债务时,保证人承担保证责任。如果仅就《担保法》而言,以“主债务履行期届满之日”为保证期间的起算点,并无不妥。可是,国家的法律制度是一个有机的整体,有其固有的系统性。由于我国前后法律间衔接不紧密,相互之间缺乏系统性,导致一些不应有的法律缺陷,宜通过立法或司法解释的方法确定为“债务人不履行其债务时”作为保证期间的起算标准,既能适用于“主债务履行期届满”的情况,又能适用于“主债务履行期届满前”权利人向保证人主张权利的例外。
  
  主要参考书目:
  ⑴李国光主编:《合同法释解与适用》,新华出版社1999年版。
  ⑵孔祥俊主编:《担保法例解与适用》,人民法院出版社1999年版。
  ⑶苏力著:《法治及其本土资源》,中国政法大学出版社1996年版。
  ⑷邹海林、常敏著:《债权担保的方式和应用》,法律出版社1998年版。
  ⑸丹宁勋爵:《法律的训诫》,刘庸安等译,法律出版社1999年版。
  ⑹丹宁勋爵:《法律的正当程序》,刘庸安等译,法律出版社1999年版。
  ⑺罗结珍译:《法国民法典》,法制出版社1999年版。
  ⑻王书江译:《日本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版。
  (作者单位:浙江省义乌市人民法院)





 

关于印发《南昌市行政执法评议考核暂行办法》的通知

江西省南昌市人民政府


关于印发《南昌市行政执法评议考核暂行办法》的通知

洪府发〔2008〕2号


各县、区人民政府,市政府各部门:
《南昌市行政执法评议考核暂行办法》已经2008年2月4日市政府第19次常务会议讨论通过,现予印发,请认真贯彻执行。


二〇〇八年二月十八日


南昌市行政执法评议考核暂行办法


第一条 为规范行政执法行为,保障法律、法规、规章的正确实施,推进依法行政,根据国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《国务院办公厅关于推行行政执法责任制的若干意见》、《江西省行政执法责任制办法》等有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称行政执法评议考核(以下简称评议考核),是指市、县(区)政府对所属行政执法部门(含法律、法规授权的组织,下同),行政执法部门对所属行政执法机构和行政执法人员的行政执法工作进行检验和评价的一种监督制度。
第三条 市、县(区)政府负责对所属行政执法部门进行评议考核。
实行垂直管理的行政执法部门,由其上级部门进行评议考核。
实行双重管理的行政执法部门,按照管理职责分工分别由其上级部门和市、县(区)政府进行评议考核。
行政执法部门负责对所属行政执法机构和行政执法人员进行评议考核。
市政府对所属行政执法部门和各县、区政府开展评议考核工作进行监督和指导;各县、区政府对所属行政执法部门开展评议考核工作进行监督和指导。
第四条 市、县(区)政府的法制、监察、人事、编办、司法、财政、审计、物价等部门在本级政府的领导下,共同组织实施评议考核工作,评议考核日常工作由法制机构承担。
各行政执法部门的法制机构在本部门的领导下,会同有关机构组织实施本部门的评议考核工作,并承担评议考核的日常工作。
第五条 评议考核应当坚持公平、公正、公开原则。
第六条 对行政执法部门或机构评议考核的主要内容包括:
(一)行政执法单位及其行政执法人员是否具有行政执法资格;  
(二)行政执法是否符合法定权限和范围;
(三)行政执法程序是否合法;
  (四)适用执法依据是否准确、规范;
  (五)行政执法决定的内容是否合法、适当、完整;
  (六)行政执法决定的行政复议和行政诉讼情况;
  (七)行政执法案卷是否完整、规范;
  (八)行政执法部门是否全面履行法定职责;
  (九)行政执法责任制及相关制度的建立落实情况;
  (十)规范性文件是否依法制定和报备;
(十一)评议考核机关确定的其他内容。
第七条 对行政执法人员评议考核的内容主要包括法律素质、履行法定职责、工作效率、服务质量、廉洁自律等方面的情况。
第八条 评议考核应当做到日常检查和年度评议考核、内部考核和外部评议相结合,并与行政执法部门的目标考核、岗位责任制考核、公务员考核等相结合。
第九条 评议考核可以采取以下方式进行:
  (一)听取行政执法工作情况汇报;
  (二)检查行政执法案卷和其他有关资料;
  (三)对行政执法人员进行法律素质测评;
  (四)现场调查;
(五)通过召开座谈会、发放行政执法评议表、聘请执法监督员、举行民意测验、设立意见箱等形式征询社会各界意见;
(六)受理行政执法投诉;
(七)考核机关确定的其他方式。
  第十条 法制机构应当会同有关部门或者机构制定评议考核方案,确定评议考核的具体内容、方法和评分标准,并报本级政府或者本部门批准。
  第十一条 评议考核原则上采取百分制的形式,行政管理相对人的意见应当作为确定评议考核结果的重要依据。
行政执法部门评议考核结果根据分值分为优秀、良好、合格和不合格四个档次。
第十二条 行政执法部门评议考核结果,由考核机关通过报纸、网站、政府公报或者其他方式予以公布。
第十三条  被评为优秀的行政执法部门,由本级政府予以表彰和奖励;被评为不合格的,由本级政府责令限期整改、通报批评,并取消评比先进的资格。
对行政执法机构和行政执法人员评议考核情况的奖惩由各行政执法部门根据各自实际自行确定。
第十四条 在评议考核工作中,发现行政执法部门有违法或不当行政执法行为的,可以根据造成后果的严重程度或者影响的恶劣程度等具体情况,给予限期整改、通报批评、取消评比先进的资格等处理;对有关行政执法人员,可以根据年度考核情况,或者根据过错形式、危害大小、情节轻重,给予批评教育、离岗培训、调离执法岗位、取消执法资格等处理。
对有违法或不当行政执法行为的行政执法部门和行政执法人员,按照《南昌市行政过错责任追究办法》、《南昌市行政首长问责暂行办法》以及公务员管理等有关规定应当追究责任的,移送有关部门追究相应责任。
第十五条 本办法自2008年3月1日起施行。