房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持/杨东

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 00:11:26   浏览:9803   来源:法律资料网
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杨东律师:房产中介胁迫客户承诺跳单支付中介费未被支持

【案例概况】
张某在某房产中介居间下,与李某就本市某区某路小区的房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》,约定详细买卖内容,佣金支付时间为签订买卖合同当日。随后又签订了《上海市房地产买卖合同》,并将相关的证件材料交由房产中介,代为联系银行办理贷款。但后因为国家出台相关房地产调控政策导致张某被限购,无奈买卖双方只能解除合同。房产中介担心张某跳单,以相关证件要挟张某,在报警无效下被迫写《承诺书》:“由于本人限购不能履约,现本人以及亲属承诺不会在某房产中介以外的公司购买该物业。如发现本人以及家人私自成交,则愿意支付成交价2%中介费”。后张某的家属与李某在通过另外房产中介成交了房屋。某房产中介发现后则凭承诺书依法起诉要求支付中介费。
【法院裁决】
法院认为,房产中介以证件要挟张某,在报警无效的情况下张某迫于无奈签下的承诺书,并非其真实意思表示,因此对房产中介的中介费主张不予支持。
【律师分析】
本案主要涉及是《承诺书》效力来确定中介费的支付。上海房地产律师杨东分析认为,之所以房产中介败诉,主要原因就在于《承诺书》是因被胁迫而写的,不是张某真实意思表示。按照法律规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案而言,张某依法可以请求撤销承诺。另外,如果按照承诺书履行也是有违民事活动所应遵循的平等自愿、诚实信用的基本原则的。
其实,房产中介要求张某签下的《承诺书》,本质上就是防“跳单”的条款,如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,一般是不构成“跳单”违约。
当然,换一个思路,诉讼赢面会更大。房产中介完全可以考虑从另一个角度主张中介费,按照《合同法》的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中张某与李某在房产中介居间下已经签订了《上海市房地产买卖合同》,居间促成合同成立,居间已成功,依法有权按《佣金确认书》约定在签订买卖合同当日主张中介费。需要提醒的,如果房产中介事前对买卖双方人做一定特别告知(可以参照《上海市房地产买卖合同》特别告知条款),则更能规避自身的风险,诉讼中更为主动,更占上风。

(作者:上海市欣隆律师事务所杨东律师)

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国家发展改革委关于调整成品油价格的通知(2006年3月)

国家发展和改革委员会


国家发展改革委关于调整成品油价格的通知

发改电[2006]64号


各省、自治区、直辖市人民政府、新疆生产建设兵团,中国石油天然气集团公司、中国石油化工集团公司、中国海洋石油总公司:
为缓解国内成品油与原油价格严重倒挂的矛盾,做好成品油市场供应工作,根据《国务院办公厅关于转发发展改革委等部门完善石油价格形成机制综合配套改革方案和有关意见的通知》(国办发[2006]16号),经国务院批准,决定适当提高国内成品油价格,并同步出台对部分弱势群体和公益性行业的补贴措施。现就有关事项通知如下:
一、调整国内成品油价格
(一)中石油、中石化集团公司供军队及新疆生产建设兵团、国家储备用汽、柴油(标准品,下同)出厂价格每吨分别提高300元和200元。其他成品油出厂价格相应调整。调整后的成品油出厂价格水平见附表一。其他非标准品出厂价格由中石油、中石化集团公司按照国家规定的品质比率确定。
供渔业、林业和农垦三个专项部门的汽、柴油价格按提高后的供军队用油出厂价格执行,暂不上浮。供铁道、交通、民航等部门专项用汽、柴油价格在供军队用油出厂价基础上,在上下8%的浮动幅度内,由供需双方根据市场实际情况,参照同期市场零售价浮动水平协商确定。
(二)将汽、柴油出厂价与零售基准价的价差每吨缩小50元,汽、柴油零售基准价每吨分别提高250元和150元。为补偿炼油企业执行欧Ⅲ排放标准而增加的成本,北京市汽、柴油零售基准价格每吨分别提高460元和340元。调整后的各省(区、市)和中心城市汽、柴油零售基准价格水平见附表二。
中石油、中石化集团公司及社会成品油零售企业可在上下8%的浮动幅度内自主制定具体零售价格。成品油零售企业供渔业船用柴油价格按提高后的零售基准价执行,暂不上浮。
(三)中石油、中石化集团公司供系统外社会成品油零售企业的汽、柴油批发价仍实行差率管理。在执行配送制的地区,批零差率不得小于4.5%;未执行配送制的地区,由省级价格主管部门在此基础上考虑运杂费因素合理确定批零差率的低限。
(四)液化气出厂价格按照与供军队用汽油出厂价格保持0.83-0.92:1的比价关系相应调整。放开化肥用重油价格。
(五)调整后的价格自2006年3月26日零时起执行。
(六)中石油、中石化集团公司要将调整后的汽、柴油出厂价、批发价和零售价,抄送有关省级价格主管部门。各地要通过新闻媒体向社会公开发布汽、柴油的零售基准价及规定的浮动幅度,以及中石油、中石化集团公司制定的汽、柴油具体零售价。
二、落实好有关补贴及配套措施
各地要按照国办发[2006]16号文件的要求,结合成品油价格调整,建立对部分弱势群体和公益性行业给予补贴机制和相关行业价格联动机制,妥善处理成品油价格调整带来的影响。
(一)建立对部分弱势群体和公益性行业的补贴制度,认真落实各项补贴措施,妥善解决成品油调价对农业、渔业、林业以及城市公交、农村道路客运、出租车等行业的影响。中央财政对部分弱势群体和公益性行业的补贴资金方案由财政部另行下达。其中,对种粮农民将统筹考虑柴油、化肥等农业生产资料价格上涨的影响,通过综合直补予以补偿,具体方案由财政部另行公布。
按国务院决定,自调价之日起对石油开采企业销售国产原油征收特别收益金。具体由财政部另行通知。
(二)各地要根据成品油价格调整幅度,综合考虑市场供求情况及社会承受能力,研究并适当调整公路客运、农村道路客运价格和出租车运价,疏导成品油价格调整的影响,促进运输业健康发展。
(三)中石油、中石化集团公司要适时启动上下游利益调节机制,平衡好内部利益关系,调动企业生产积极性。集团内部上下游利益调节机制的具体实施办法,报国家发展改革委、财政部和国家税务总局备案。
三、切实做好有关工作
(一)各级发展改革委、经贸委(经委)要加强对成品油生产和调运的协调工作,及时处理生产、运输和市场供应中出现的矛盾和问题,确保成品油市场稳定。
(二)中石油、中石化集团公司要组织好成品油生产和运输,切实保证市场供应,特别是做好敏感地区的成品油供应工作。同时,要督促所属企业严格执行国家价格政策,并及时向各地政府和价格主管部门报告成品油市场供应情况和价格执行情况。
(三)各地要在党委宣传部门的统一组织下,做好石油综合配套调价方案的宣传工作。宣传的重点是,应对国际市场高油价,理顺成品油价格关系,对部分弱势群体和公益性行业给予补贴。国家发展改革委、中宣部、财政部、建设部印发的国家发展改革委有关负责人答记者问宣传稿,供各地传达和宣传时参考。
北京市要做好实施欧Ⅲ标准后有关价格变动的解释工作。
(四)各地要加强成品油市场价格监测,当价格出现异常波动时,要及时报告并积极采取应对措施,努力保持社会的稳定。各地要在3月27日下午5点前将方案出台后的成品油市场价格、供应情况及方案的贯彻落实情况书面报告我委(价格司)。遇有重大情况要随时报告。
(五)各级价格主管部门要强化价格的监督检查,严厉打击利用价格调整之机抢购、囤积的行为,打击造谣惑众、扰乱市场价格秩序的行为,维护成品油市场的稳定。
联系电话:010-68501952
传真电话:010-68502194


附表:一、成品油出厂价格调整表
     二、各省(区、市)和中心城市汽、柴油零售基准价格表


国家发展和改革委员会
二○○六年三月二十四日



附表一

成品油出厂价格调整表

单位:元/吨
品种 调整前出厂价格 调整后出厂价格
供军队等部门用90号汽油(标准品) 4400 4700
供军队等部门用0号柴油(标准品) 3870 4070
供军队用灯用煤油 3890 4090
供军队用海军燃料油 2790 2930
航空汽油(标准品) 4530 4840


附表二
各省(区、市)和中心城市汽、柴油零售基准价格表
单位:元/吨
90号高标准清洁汽油 0号柴油
一、实行一省一价的地区
北京市 5370 4665
天津市 5160 4475
河北省 5160 4475
山西省 5225 4530
辽宁省 5160 4475
吉林省 5160 4475
黑龙江省 5160 4475
上海市 5175 4480
山东省 5170 4485
湖北省 5185 4500
河南省 5180 4495
海南省 5295 4600
广东省 5235 4540
广西自治区 5295 4600
宁夏自治区 5165 4475
甘肃省 5145 4495
新疆自治区 4955 4380
二、暂不实行一省一价的地区
呼和浩特市 5175 4490
南京市 5145 4465
杭州市 5175 4490
合肥市 5180 4495
福州市 5210 4520
南昌市 5180 4495
长沙市 5175 4510
成都市 5365 4695
重庆市 5350 4660
贵阳市 5325 4625
昆明市 5355 4655
西安市 5145 4485
西宁市 5115 4505
"注:表中北京市汽、柴油为质量符合车用汽油、柴油北京市地方标准(DB11/238-2004,DB11/239-2004)的油品。"



西安市殡葬管理实施办法

陕西省西安市人民政府


西安市殡葬管理实施办法

西安市人民政府令 第 38 号

《关于修改〈西安市殡葬管理实施办法〉的决定》已经市人民政府2004年6月4日第51次常务会议通过,现予公布,自公布之日起施行。


                     市 长 孙清云

                   2004年8月15日



 (1990年3月5日市人民政府发布 根据市人民政府2000年4月20日《关于修改〈西安市殡葬管理实施办法〉的决定》修正 根据市人民政府2004年8月15日《关于修改〈西安市殡葬管理实施办法〉的决定》修正)


 第一条 为了加强殡葬管理,促进社会主义物质文明和精神文明建设,根据国务院和陕西省人民政府关于殡葬管理的规定,结合我市实际情况,制定本办法。
 第二条 市民政行政管理部门是全市殡葬管理工作的行政主管机关,市殡葬管理处负责本办法的具体组织实施。公安、卫生、市容、交通、土地、工商、规划、环境保护等部门应当协同民政行政管理部门做好有关殡葬管理工作。
 第三条 县行政区域内建设殡仪馆、火葬场,由县民政行政管理部门提出方案,报县人民政府审批;区行政区域内建设殡仪馆、火葬场,由市民政行政管理部门提出方案,报市人民政府审批。
 县行政区域内建设殡仪服务站、骨灰堂,由县民政行政管理部门审批;区行政区域内建设殡仪服务站、骨灰堂,由市民政行政管理部门审批。
 第四条 划定碑林、新城、莲湖、灞桥、雁塔、未央、阎良为我市火葬区(不包括灞桥区的狄寨乡和洪庆镇的砚湾村、岳家沟、车丈沟、孝义沟以东山原地区)。
 设有火葬场的长安区、临潼区、户县的火葬区由各区、县人民政府根据本区、县具体情况划定。
 凡未划入火葬区的地区均为土葬区。但在土葬区内的国家干部和全民所有制企事业单位的职工死亡后应就近实行火葬。
 第五条 火葬地区的公民死亡后一律实行火葬,任何单位和个人不得借故土葬,更不得为土葬提供方便。禁止将火葬地区内死亡人员的遗体运往外地。
 第六条 土葬地区要积极推行丧葬改革,各村民委员会应利用荒山瘠地建立集体公墓。禁止乱葬乱埋。擅自在公墓以外地区埋葬者,一经发现,由村民委员会责令丧主就地平毁。严禁按照族系建立户族坟地。未建立公墓又无荒山瘠地可利用的地区,应实行平地深埋、不留坟头的葬法。
 为鼓励土葬区农民死亡后实行火葬,从本办法实施之日起土葬区农民死亡实行火葬的,运尸、殡殓、火化费均减收30%。
 提倡农村集资兴建骨灰堂。
 第七条 尊重少数民族的丧葬习俗。少数民族可按本民族习俗办理丧事,实行土葬的应在公墓或有关部门指定的地点埋葬。自愿火葬的,所在单位或当地人民政府应予支持,他人不得干涉。
 第八条 华侨和港、澳、台胞及外国人的丧葬事宜,在不违背有关法律的前提下,本着尊重死者生前遗愿的原则办理,要求就地火葬者,殡葬行政管理部门应妥善处理,要求土葬的,由外事、侨务行政管理等有关部门出具身份证明,由乡镇人民政府按有关规定划给墓地,合理收取用地补偿费。
第九条 遗体火化前,殡葬服务部门必须检查有关部门出具的死亡证明书,在医院死亡的,由医院出具证明;自杀、他杀、车祸、露尸、浮尸等非正常死亡的,由公安部门出具证明;因工伤事故死亡的,由其所在单位出具证明;现役军人死亡的,由所在部队团以上机关出具证明;居(村)民在家死亡的,由所在居(村)委会出具证明。
第十条 为保障环境卫生,严防病菌传播,公民死亡后应在48小时(夏季24小时)内,由殡葬服务单位将尸体运送殡仪馆,急性传染病死亡者的遗体处理,有关部门和丧属必须严密封闭,迅速运送火化。因故需要保存的遗体,必须在有冷冻设备的殡仪馆存放,除特殊情况外,存放期限不得超过一个月,超过时限的遗体,殡仪馆可对遗体进行火化。
第十一条 火葬区内,禁止在殡仪馆以外的院落、道路、医院、居民小区等公共场所搭棚设祭、焚烧祭品杂物和举行治丧活动。禁止在殡仪活动中燃放鞭炮和沿途抛撒纸钱,禁止在殡仪活动中进行封建迷信及有碍市容观瞻和交通秩序的活动。
第十二条 火葬地区内遗体运送业务由殡仪馆承办。其他任何单位和个人不准承揽遗体运送业务。任何单位和个人均不得为火葬地区内的非法土葬提供车辆等交通工具。医院不得擅自将死亡人员遗体交由非殡仪专用车运送。
第十三条 禁止在铁路、公路、河流堤岸两侧以及名胜古迹,文物保护区、风景区、水库周围100米内埋葬尸体。上述区域内现有的坟墓,除受国家保护的革命烈士墓、知名人士墓、华侨祖坟和具有历史、艺术、科研价值的古墓外,应限期迁移或平毁。逾期未迁者,由殡葬行政管理部门督促有关部门就地平毁。
第十四条 殡葬用品实行专产专营制度,未经批准,不得生产和销售。禁止生产销售封建迷信丧葬用品,严禁在火葬区内出售纸扎品、棺木骨灰盒和刻制墓碑。
第十五条 经营性骨灰公墓由殡葬事业单位建立,并按照国家有关规定办理审批手续,未经批准,不得擅自建立。
第十六条 建立公墓不得占用耕地。墓穴占地面积应严格控制;土葬改革区埋葬遗体不得超过3平方米;火葬区安葬单人骨灰不得超过1平方米;安葬多人骨灰不得超过3平方米。
第十七条 将火葬地区内应当火化的遗体进行土葬的,由民政行政管理部门责令其家属改正,拒不改正的,可以强制改正。一切费用由死者家属承担,并处以200元以下罚款。对不按规定进行火葬的,有关单位不得发给丧葬补助费和抚恤金,已经发放的应限期收回。拒不收回的,对有关单位处以1000元以下罚款。
第十八条 违反本办法第十二条规定的,公安、民政行政管理部门可扣留其车辆,并处以200元以下罚款。
第十九条 违反本办法第十六条规定的,处以非法所得3倍以下的罚款。
第二十条 未经批准,擅自建设殡仪馆、火葬场、殡仪服务站的,由民政行政管理部门会同建设、土地行政管理部门予以取缔,责令恢复原状,并处以非法所得3倍以下的罚款。
第二十一条 在火葬区内,非法经营纸扎品、棺木和碑石等殡葬用品和生产经营封建迷信殡葬用品者,由殡葬行政管理部门予以取缔。并处以非法所得3倍以下罚款,但最高不得超过30000元。
第二十二条 未经批准,擅自建立经营性骨灰公墓和骨灰堂的,由民政行政管理部门会同建设、土地行政管理部门予以取缔,责令恢复原状,并处以30000元以下罚款。
第二十三条 在殡仪活动中妨害公共秩序,危害公共安全,侵害他人合法权益或利用丧事从事封建迷信活动的,对当事人处以200元罚款。违反治安管理规定的,由公安机关予以处罚。
第二十四条 执行本办法所处罚款,一律上缴市财政,罚款收据由财政部门统一制发。
第二十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以依法申请复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议,也不提起诉讼,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十六条 对拒绝、阻碍殡葬管理工作人员依法执行公务或者侮辱、殴打殡葬管理工作人员的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。