谈谈民事诉讼调解的基本原则/乔继东

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 21:41:28   浏览:9341   来源:法律资料网
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谈谈民事诉讼调解的基本原则
——以当前民事诉讼调解现状为视角


   [内容摘要]

    诉讼调解是我国司法文化的一大特色和亮点,正确运用调解的方式解决民事纠纷可以弥补判决之不足,收到良好的法律效果和社会效果。但是,民事诉讼调解是人民法院行使审判权的一种方式,不仅仅是双方当事人的“讨价还价”,其运行必须严格遵守我国民事所规定的各项基本原则,切不可突破法律的底线,搞无原则的“和稀泥”,否则,司法为民将会走向反面,影响司法的公正与效率,损害司法的公信力。

  [关键词]

    民事诉讼调解  事实清楚,是非分明原则  自愿原则  合法原则

  引 言

  对民事案件进行调解,自古至今就是中华法系之一大特色和亮点,国内司法界以此“优良传统”而自豪,在国外同行中也素有“东方经验”之美誉。我国现行《民事诉讼法》更是将调解原则确立为一项民事诉讼的基本原则。调解以其灵活、便捷、高效以及良好的社会效果在审判实践中散发出独特的魅力。在当今大力提倡司法为民、服务大局、构建和谐社会的主旋律中,调解更是被高度重视,充分使用,甚至发挥至极至。如何正确理解调解原则,依法有效地适用调解,充分发挥调解在审判实践中的特有功能,达到定分止争、案结事了的社会效果,是司法领域一个常讲常新的话题。本文仅就笔者对民事诉讼中的调解原则的初浅认识谈谈自已的看法,同时,对当前民事诉讼调解的现状进行分析与反思。

  我国《民事诉讼法》第九条规定:“人民法院审理民事案件,应当根据自愿和合法的原则进行调解;调解不成的,应当及时判决。”第八十五条规定:“人民法院审理民事案件,根据当事人自愿的原则,在事实清楚的基础上,分清是非,进行调解。”第八十八条规定:“调解达成的协议,必须双方自愿,不得强迫。调解协议的内容不得违反法律的规定。”据此,笔者将我国民事诉讼中的调解原则归纳为三项:事实清楚,是非分明原则、自愿原则和合法原则。下面分项论述。

  一、事实清楚,是非分明原则

  “以事实为根据,以法律为准绳”是我国司法及执法工作所必须遵循的一项基本法治原则,一切司法和执法活动都不能突破这条“底线”,否则,再多再好的法律都将成为一纸空文,“依法治国”的美好理想必将化为泡影。

  我国《民事诉讼法》第八十五条就是对该项基本原则的重申和强调,以法律的形式明确而严肃地将“事实清楚”确定为人民法院进行调解的“基础”,将“分清是非”作为调解的必要前提。诉讼调解是人民法院的一项审判活动,并非只是当事人之间的简单“谈判”或“讨价还价”,整个调解活动必须在法官的主持之下,严格依照现行法律所规定的程序,在查清案件事实,分清是非,明确各方当事人的责任,充分尊重当事人意愿的前提下,对民事纠纷作出合法、合理、合情的处理。究其本质,调解是人民法院的审判行为,是人民法院行使审判权的一种表现形式,是人民法院的审判权与当事人诉权的有机结合。因此,诉讼调解自始至终必须严格本着尊重事实、遵守法律的基本原则,主持调解的法官必须秉持法律人的良知与理性,本着对社会和人民高度负责的态度,公平合法地审理案件,绝不能搞无原则的“和稀泥”,更不能罔顾事实与法律纯粹地“忽悠”当事人。

  但是,在当前的民事审判实践中,已经出现了部分令人担忧的现象。个别法官为了提高“调撤率”,追求统计数据的好看,从而进行“不良调解”。究其“病理原因”,其一、案件数量与日俱增,承办法官完成审判任务的压力越来越大,尤其是基层法官,每天开两到三个庭,经济发达地区的法官一天开四、五庭的情形也不罕见。法官连写判决书的时间都没有,因此能调尽量调,至少可以免写判决书;其二、调解结案不必担心当事人上诉,免得多生“事端”,不管是否真正能够做到“案结事了”,起码在某个具体承办人手上,作为一起案件在诉讼程序上已经“了”了;其三、当下民事调解已然成为“主旋律”, “调解优先”也成了一项民事审判的基本原则,在某种意义上已经上升到一定的政治高度,成为司法人民性的一种表现。民事案件的“结案率”、“调解率”、“撤诉率”、“一审服判息诉率”、“上诉率”、“一审案件被发回重审改判率”等等一系列重要指标,直接关系到法官的年终考核,影响法官的评先评优,甚至是职务晋升。此乃不可小视之“头等大事”,事关法官的切身利益,同时也直接影响到承办法官所在业务庭在全院的绩效位次,进而影响到所在法院在全市法院乃至全省法院的绩效位次,当然也就影响到庭长、院长的工作业绩。在如此强大的动力和压力之下,就难免出现部分法官在审理案件时,不注重对事实的调查了解,忽略对证据的审查认定,在案件事实没有完全查清的情况下,就急于进行调解,以达到调解结案,快速结案的目的。此种情况尤其突出地表现在诉前调解中。即,不开庭审理,承办人直接把双方当事人约至法官办公室进行调解。所有的诉讼程序均可简化,一切“虚礼”都可免去,开门见山,直入主题。经过承办人的“动之以情”、“晓之以理”、先是“背靠背”,继而“面对面”,法官只不过多废些口舌,尽可能地“和人民群众拉近距离”,“想群众之所想,急群众之所急”,很快双方当事人便接受了法官的意见,达成协议。书记员马上制作调解笔录,双方当事人签字。稍顷,调解书也已“出炉”,一起民事纠纷就此得以圆满化解,“案结事了”,双方当事人即可签字走人,审判工作达到了“法律效果与社会效果的有机统一”。可是,笔者对这样的调解心存忧虑。个人以为,这种“草草了事”的做法极易产生“后遗症”,搞不好“案结事发”的可能性也不是没有。因为,法官在处理案件时,并没有把案件事实完整清晰地认定、记录下来,以这种方式结案的调解笔录往往也比较简单,只对案件事实简要地叙述“三言两语”之后,便产生了“调解协议”,笔录更难以反映出对案件证据的审查、判断和认定过程。因此,一但事后有任何一方当事人反悔,回想起当初在法院处理该案时,似乎受到了对方当事人及其代理律师或者是承办法官的“忽悠”,法官在其中并未真正地主持公道,而使自己稀里糊涂地在调解协议上签了字。尽管从法律上讲,调解书一经签收,即产生法律效力,对调解书当事人不能上诉,无法启动二审程序。但在实践中不主动履行调解书的当事人已普遍存在,目前就调解书申请法院强制执行的案件也与日俱增,自愿达成的调解协议却不能得到自愿履行。如此,当事人必然会对法院心生怨气,司法的公信力渐微,人民法院的形象受损。当事人不能上诉,那就只能申诉或上访了。至此,事态已完全逆着我们的良好初衷而逆向发展,“案结事了”的社会效果也难以实现。

  季卫东先生曾经这样论述法律程序的功能,他说:“在这里,只有原告、被告、证人、代理人,而不管他们在社会上是贤达名流还是贩夫走卒。在这里,只讨论纷争中的判断问题,而不管早晨的茶馆谈笑、傍晚的交通拥挤。在这里,只考虑与本案有关的事实和法律,而不管五百年前的春秋大义、五百年后的地球危机。总之,通过排除各种偏见、不必要的社会影响和不着边际的连环关系的重荷,来营造一个平等对话、自主判断的场所。这就是现代程序的理想世界。”[1]法庭就是这样一个场所,它给双方当事人提供了一个公平博弈的平台,一个发泄胸中怨气的场所,也是集中展示法律威严的圣殿。法庭上的审判,与办公室的调解所营造的氛围和产生的“气场”是截然不同的。曾经不止一次有当事人在笔者面前亲口表达了其到法院打官司而未得进入的法庭的深深遗憾。虽然事情解决了,只因未能在庄严的法庭上一味为快,尽数对方的“恶行”,而总觉“美中不足”,似乎缺了点什么。因此,笔者以为,最好是选择庭审中的调解比较合理和稳妥。首先还是要进行必要的法庭调查,将案件证据和事实固定下来,给各方当事人充分发言的机会,让当事人把长期积压在胸中的“怨气”释放出来,缓解一下双方的对立情绪,在当事人对案件事实充分陈述、情绪得以充分发泄,双方基本已回归理性,案件事实、证据被固定下来之后,法官再居中主持调解,这样原告的付价不会太“离谱”,被告的还价也不至太“狠毒”。笔者以为这样进行调解的成功率会比较高,而且事后出现“后遗症”的可能性也会大大降低。即使采用庭前调解的方式,也应该先将案件事实和证据在调解笔录中完整清楚地反映出来,固定下来,以避免日后产生不必要的麻烦。

  二、自愿原则

  诉讼调解存在的前提是当事人对私权的自由处分, 是民法原理中意思自治原则,也称处分原则在民事诉讼领域的反应。民事调解主要基于各方当事人意思自治的前提下达成的合意, 最明显地体现出调解不同于判决的特殊性,也可以说民事诉讼调解最显著地体现了司法的民主性特征。所以自愿原则天生就成为诉讼调解的基本原则, 是人民法院调解制度得以生存的根基。

  自愿原则在司法实践中具体体现为当事人对程序的选择权和实体结果的支配权。也就说,在民事诉讼调解中,案件当事人在其中起着主导作用,法官只是充当程序的主持者和推进者,同时承担对调解程序及调解协议的合法性进行审查和确认的裁判者角色。具体而言,在程序方面,当事人基于其真实意思,可以自由决定是否进行调解(离婚案件除外);可以自愿放弃某些程序上的权利,比如被告放弃自己的答辩期,提前进入调解程序;当事人有权选择调解的时机,比如可以在立案后、开庭前,也可以在庭审进行中,也可以在庭审结束后、宣告判决前申请调解。在实体方面,当事人有权提出自己的调解方案,同对方当事人交换意见;当事人也有权请求承办案件的法官提出调解方案,供各方当事人协商决定;当事人有权决定调解协议的具体内容和文字表述,只要不违法,均应得到尊重。法官在调解中所起的作用主要是组织、引导和审查。一是组织各方当事人开展和平、有序的调解,避免矛盾激化和意外事件的发生,为有序和有效的调解营造一种理性、文明的环境和气氛;二是引导当事人朝着正确的调解方向进展,避免产生“南辕北辙”的意外结果。努力寻求各方当事人利益平衡点,引导当事人确定一个各方都相对较易接受的调解方案。引导当事人站在对方的立场上考虑问题,学会换位思考,打消“绝对个人本位主义”的错误思想,本着互谅互让、文明礼貌的原则,力促当事人在和平友好的气氛中达成协议;三是审查当事人在调解过程中是否存在损害国家利益、社会公共利益或者第三人的合法权益的恶意调解行为,是否有可能系虚假诉讼,确保诉讼调解的正当性和合法性。

  但是,在当前的民事诉讼调解中,也出现了一些违背调解自愿原则的现象,有些案件的当事人是在不得已的情形下进行调解,在无奈之下在调解协议上签了字。概言之,在审判实践中有如下几种表现:一是一方当事人由于经济状况不佳,没有委托代理律师,而另一方当事人有代理律师。这样在调解过程中就明显地感觉到双方诉讼力量的不平衡。对法律一无所知的当事人无力招架专业律师的进攻。有些律师的言辞不尽完全合理合法,加之承办法官结案心切,对此也漠然置之,视而不见,甚至还要再加上一句“你如果不同意这个调解方案,我看你最终连一分钱也拿不到。”在这样的情形下,当事人也就只有承受“被自愿”的结果,满腹狐疑地在调解协议上签下了自己的名字。而此种弱势一方,在司法实践中,往往是原告,多为受害人。也有的承办法官为了达到以调解结案的目的,反复多次调解,拖延诉讼,调解不成,坚决不判,审限已到,动员原告先撤诉,再立案,换个案号继续调,直到把当事人调累、调垮,调到筋疲力尽,一直调到调解结案,调到“案结事了”为止。如此调解,何谈司法公正?何谈司法效率?何谈司法权威?何谈司法为民?笔者在此强调,作为一名人民法官,一定要本着对正义的崇尚,对真理与良知的追求,严格监督和审查当事人的协商行为及调解协议的合法性,绝不能允许强势一方对弱势一方的利益肆意损害,更不能允许双方当事人恶意调解损害第三人利益或国家和社会的公共利益。同时,也不能只是一味地追求调解结案,而不顾诉讼效率,久拖不决,如此这般的“调解”,是更严重的不公平、不公正,已明显违背了我国《民事诉讼法》中所确立的“调解不成,及时判决”的诉讼效率原则。

  三、合法原则

  合法性原则是诉讼调解的一项根本原则,该原则在我国《民事诉讼法》和相关司法解释中均有规定。《民事诉讼法》第九条规定:“人民法院审理民事案件,应当根据自愿和合法的原则进行调解;调解不成的,应当及时判决。”第八十八条规定:“调解达成的协议,必须双方自愿,不得强迫。调解协议的内容不得违反法律的规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第92条规定:“人民法院审理民事案件,应当根据自愿和合法的原则进行调解,当事人一方或双方不愿调解的,应当及时判决。”这些都是诉讼调解必须遵循合法性原则的具体规定。

  调解的合法性原则包括程序上的合法和实体上的合法。程序上合法主要是指调解必须在遵循我国《民事诉讼法》所确立的各项基本原则和程序制度的前提下进行。当事人所享有的各项程序性权利若非出于当事人自愿放弃,绝不能被剥夺。比如当事人在诉讼中所享有的答辩权、申请回避权、向法庭提交证据以及质证的权利、法庭辩论的权利、最后陈述的权利、发表调解意见的权利、阅读审查庭审笔录或调解笔录的权利,以及申请证人出庭作证的权利、申请重新鉴定的权利、申请庭外和解的权利等等,上述当事人的诉讼权利都应当得到尊重。当事人的这些诉讼权利在适用简易程序时,经当事人同意可以放弃,但绝不能未经告知而被剥夺,否则即是违法。实体上的合法性主要指双方当事人所达成的调解协议,在内容上只能处分属于涉案当事人自己的合法权益范围之内的标的,不得处分属于案外第三人的权益,不得处分属于国家或集体所有的权益,更不能进行恶意调解,诉讼欺诈。同时,即使是对案件当事人自己权益的处分,也不能损害到国家利益、社会公共利益或有违社会普遍遵循的公序良俗。违法,即无效。

  结 语

  民事诉讼调解的这三项基本原则是相辅相成、相得益彰的。事实清楚、是非分明的原则是进行调解的基础;自愿原则是进行调解的前提;合法原则是调解协议产生法律效力的最终保障。在事实没有查清、是非不明的情况下就草草地进行“调解”,这样达成的“调解协议”必有“后遗症”;违背当事人意志,诱骗、强迫或变相强迫当事人进行调解,是违法的;尽管案件事实是清楚的,协议内容也是自愿的,但如果调解程序不合法或者协议的内容违反国家强制性法律规定,或有损社会的公序良俗,则该种调解协议同样也是无效的。

  总之,法官在运用调解方式审理民事案件时,一定要严格遵循民事诉讼法所确立的基本原则和制度,绝不能无视国家法律的尊严,漠视当事人的合法权益,为调解而调解,言则为民,实则害民。当事人丧失了上诉权,减少了上诉案件,却增加了上访案件,最终走向司法为民的对立面。无原则的调解严重损害了司法的公正性与权威性,极大的伤害了司法的公信力,与人民法院服务大局,为民司法,构建和谐社会的初衷背道而驰,这是每一位有人性良知和司法理性的人民法官都不愿意看到的结果。

  最后,笔者以美国联邦最高法院大法官本杰明•卡多佐的一段话作为本文的结束语,以警同仁。

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重庆市商业委员会《酒类流通管理办法》实施细则

重庆市商业委员会


渝规审发[2005]44号



重庆市商业委员会《酒类流通管理办法》实施细则



第一条 为贯彻执行《酒类流通管理办法》(商务部第25号令)有关酒类经营备案登记和溯源制度的规定,落实管理责任,规范行政行为,明晰工作程序,提高办事效率,确保酒类消费安全,维护经营者合法权益,制定本细则。

第二条 本市行政区域内实施酒类经营备案登记和溯源制度适用本细则。

第三条 本细则所称经营者是指从事酒类商品销售的单位和个体工商户。经营者下属的连锁店、分店、门点、摊点按照属地管理原则,视为一个独立的经营者。

第四条 本细则所称业主是指单位经营者的法定代表人(含其下属连锁店、分店、门点、摊点的负责人)或个体工商户的户主。

第五条 重庆市商业委员会(以下简称市商委)负责指导、督促、检查区县(自治县、市)商务行政主管部门实施酒类经营备案登记和溯源制度,按照商务部规定的统一格式印制备案登记表,受理有关酒类备案登记和溯源制度的投诉、举报和行政复议,查处全市范围内违反酒类经营备案登记和溯源制度的重大的、跨区域的违规行为。

第六条 区县(自治县、市)商务行政主管部门负责办理备案登记手续,向市商委报送备案登记情况报表,按照商务部规定的统一格式印制和发放酒类流通随附单,受理有关酒类备案登记和溯源制度的投诉和举报,查处本行政区域内违反酒类经营备案登记和溯源制度的违规行为。

第七条 酒类经营备案登记的工作程序如下:

(一)经营者在区县(自治县、市)商务行政主管部门领取备案登记表,了解填表事项和需提供的其他材料;

(二)经营者提交备案登记表、营业执照复印件、卫生许可证复印件、业主身份证复印件;

非业主本人亲自办理的,受托人应当提供业主身份证复印件、业主授权委托书和受托人身份证复印件;

(三)区县(自治县、市)商务行政主管部门按照本细则第八条的要求对备案登记材料进行审查;

(四)经审查后符合规定要求的,核发备案登记表,加盖区县(自治县、市)商务行政主管部门印章;

备案登记材料审查和核发备案登记表的工作应当在5个工作日内完成;

区县(自治县、市)商务行政主管部门不予受理备案登记材料或经审查后不予备案登记的,应当向经营者说明原因。

第八条 酒类经营备案登记材料应当符合以下要求:

(一)经营者备案登记表填表内容完整、准确、真实;

(二)经营者已经知晓备案登记表附注的责任条款并加盖单位经营者的印章或由个体工商户业主签字盖章;

(三)备案登记表、营业执照、卫生许可证所载的经营者名称、业主名称、经营地址应当一致;

(四)营业执照和卫生许可证应当在有效期内;

(五)营业执照、卫生许可证、业主身份证的复印件均应加盖单位经营者的印章或由个体工商户业主签字盖章;

(六)授权委托书应当由业主签字盖章。

第九条 区县(自治县、市)商务行政主管部门可以根据各地道路交通的实际情况,采取在乡镇设立代办点或约期巡回现场办公等灵活多样的备案登记申办方式,为乡镇边远地区的经营者提供方便。

第十条 区县(自治县、市)商务行政主管部门核发备案登记表应当按照统一规则进行编号。

编号由地区编码和顺序号两部分组成。地区编码由市商委统一规定,顺序号由区县(自治县、市)商务行政主管部门按照备案登记时间顺序确定。

第十一条 备案登记表被损坏或遗失,经营者应当向区县(自治县、市)商务行政主管部门申报作废和补发。

备案登记表或营业执照的登记事项发生变更的,经营者应当在30日内向区县(自治县、市)商务行政主管部门办理变更手续,换发备案登记表。

第十二条 区县(自治县、市)商务行政主管部门应当定期与同级工商部门核对,发现经营者营业执照被注销或吊销的,其备案登记表亦自动失效,区县(自治县、市)商务行政主管部门应督促经营者缴回失效作废的备案登记表或公告作废。

第十三条 酒类经营备案登记表和酒类流通随附单是酒类流通过程中的重要溯源凭据,经营者(供货方)向其他经营者(含内部调拨、集团购货)销售酒类商品时,应当向受货方提供酒类经营备案登记表复印件(仅指首次交易),并对所售每批酒类商品均应开具当批次的酒类流通随附单,单随货走,单物相符;受货方亦应向供货方索取酒类经营备案登记表和酒类流通随附单。

第十四条 经营者应当使用统一格式的酒类流通随附单。经营者现有自制单据符合统一格式要求的,可报商务部认可后替代使用。

第十五条 任何单位和个人不得以实施酒类经营备案和溯源制度为借口,设置壁垒障碍,限制或阻碍外地经营者在本地区的合法经营和外地酒类商品在本地区的正常流通。

第十六条 市商委和区县(自治县、市)商务行政主管部门对酒类经营备案登记和溯源制度进行监督检查的主要内容如下:

(一)检查经营者是否已办理备案登记手续,备案登记表是否有伪造、涂改、出租、出借、转让、买卖等情形;

(二)检查备案登记表所载明的经营地址是否与实际地址相符;

(三)检查备案登记表与营业执照所载明的登记事项是否完全一致;

(四)要求经营者出示所经销酒类商品的供货方的酒类经营备案登记表、营业执照、卫生许可证、生产许可证(指生产商直供)、经销授权书(指生产商授权区域代理)的复印件,必要时可向供货方溯源核查;

实行酒类销售许可证制度的省、直辖市、自治区的经营者与本市经营者发生酒类商品交易的,其酒类销售许可证视同酒类备案登记表。

(五)要求经营者出示所经销酒类商品当批的检验合格证明复印件(进口酒类还应有进口食品卫生证书和进口食品标签审核证书)和供货方提供的当批酒类流通随附单,必要时可向供货方溯源核查;

(六)要求经营者出示所经销酒类商品向其他经营者批发(含内部调拨、集团购货)时,所开具的酒类流通随附单的存根联,检查其格式和填具内容是否符合规定要求,必要时可向受货方溯源核查;

(七)要求经营者出示酒类商品进销台帐,可以追溯三年以内的台帐;

(八)检查经营者所经销的酒类商品(含包装酒和散装酒)的内外包装、盛具容器、标签标识是否符合溯源识别规定,是否存在“三无”或伪造、篡改厂名、厂址、生产(保质)日期的酒类商品;

(九)检查经营场所是否有不向未成年人销售酒类商品的显著标识。

第十七条 经营者违反酒类经营备案和溯源制度的,依据《酒类流通管理办法》进行处罚。

2006年1月1日至2006年3月31日期间为施行酒类经营备案和溯源制度的过渡期,过渡期内,对于违反酒类经营备案和溯源制度的违规行为应予教育,不予处罚。

第十八条 市商委和区县(自治县、市)商务行政主管部门应当发挥酒类行业组织的作用,协助实施酒类经营备案和溯源制度。

第十九条 区县(自治县、市)商务行政主管部门实施酒类经营备案和溯源制度工作不力、监督管理失职、行政不作为的,由市商委通报批评,并在商贸流通工作年度考评时扣分处罚。

第二十条 酒类行政管理人员、执法人员违反本细则有关规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、侵害管理相对人合法权益的,由市商委或区县(自治县、市)商务行政主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第二十一条 酒类生产和流通领域中的其他行政许可、行政管理和行政处罚涉及商务行政主管部门职能职责的,按照有关法律、法规、规章执行。

第二十二条 本细则由市商委负责解释。

第二十三条 本细则从2006年1月1日起施行。

深圳经济特区物业估价管理办法(2004年)

广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业估价管理办法

(1994年1月29日深圳市人民政府令第21号发布,根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订)

第一章 总 则

  第一条 为加强对深圳经济特区(以下简称特区)房地产市场价格的管理,根据国家的有关规定,结合特区实际情况,制订本办法。
  第二条 本办法所称物业是指房产和地产;物业估价是指对房地产价值、价格与租金的评估和确定。
  第三条 开展物业估价业务应遵循合法公正、实事求是、合理计价的原则。
  第四条 深圳市规划国土局是物业估价的行政主管部门(以下简称主管部门)。深圳市物业估价所(以下简称市估价所)是物业估价的职能机构。该所依照本办法出具的物业价格核定书、物业估价报告书、物业价格调解书和物业价格纠纷裁决书,是确定有关物业价值的依据。

第二章 市物业估价所

  第五条 市估价所的职责是:
  (一)开展各类物业转让、租赁、抵押等的市值评估和确定。
  (二)办理有关房地产管理规范规定的估价事宜,出具物业价格或租金核定书。
  (三)接受委托,对涉及征用土地、收回土地使用权的物业进行评估,出具物业估价报告书。
  (四)开展对房地产市场的预测、市场物价变化与物业价格关系的研究、发布物业估价指数、租金指数、建筑成本指数,指导其他物业估价服务机构的工作。
  (五)调解和仲裁各类物业价格和租金纠纷事宜。出具物业价格调解书、物业价格纠纷裁决书。
  (六)负责对物业估价服务机构实施行业管理。
  (七)提供其它物业估价服务。
  第六条 下列物业估价事项只能以市估价所出具或审核确认的评估文件为有效评估文件:
  (一)涉及国家征用土地、收回土地使用权及相关的拆迁补偿;
  (二)本市房地产的有关基准价、公告价;
  (三)向国家专业银行提供抵押担保的物业估价。
  第七条 市估价所工作人员在办理物业估价业务中,有权查阅建筑物或构筑物预算书和决算书、合同书、施工图纸、银行贷款协议书;有权查阅有关财务会计资料和文件,查勘业务现场和设施,有关单位、个人应予协助。
  第八条 市估价所及经市估价所审核、确认的其他物业估价服务机构所评估确定的物业价格和租金标准,作为有关行政部门登记、征税、收取有关行政规费的依据;根据本暂行办法调解认可的或仲裁裁定的物业价格和租金,对有关当事人具有约束力。
  第九条 市估价所出具的有关物业估价文件,由该所所长签署。

第三章 物业估价服务机构

  第十条 特区内可以设立物业估价服务机构,开展价值评估咨询服务。
  第十一条 申请开办物业估价服务机构应当具备以下条件:
  (一)有物业估价服务机构章程;
  (二)物业估价专业人员有3人以上;
  (三)固定的服务场所;
  (四)自有资金3万元以上;
  (五)有健全的财务制度。
  第十二条 物业估价服务机构章程应载明下列事项:
  (一)机构名称和地址;
  (二)宗旨;
  (三)经济性质;
  (四)注册资金数额;
  (五)经营范围和经营方式;
  (六)组织机构和法人代表姓名;
  (七)分配方法。
  第十三条 物业估价的专业人员,应是具备建设工程概预算专业资格证书的,具有两年以上物业估价工作经验的,并经主管部门考核合格发给估价专业资格证书的人员。
  第十四条 物业估价服务机构出具的有关物业估价文件,由持有物业估价专业资格证书的专业人员和其法定代表人共同签署,并加盖物业估价服务机构公章。

第四章 物业估价程序

  第十五条 委托市估价所或物业估价服务机构进行物业估价,当事人应签订委托合同。合同内容包括:标的物、估价内容、费用及报酬等。
  第十六条 委托人按市估价所或物业估价服务机构的要求,提交有关文件、图纸或证明材料。如委托人委托估价的物业为非本人所有的物业时,委托人应提交经业主同意进行估价的证明。
  第十七条 市估价所或物业估价服务机构,应按合同的约定对标的物进行估价,向委托人出具物业价格核定书或物业估价报告书。
  第十八条 委托人认为物业估价人员与自己有利害关系时,有权要求物业估价人员回避。
  第十九条 委托人对市估价所或物业估价服务机构的估价结果如有异议,可在收到核定书或报告书之日起5天内提出意见,市估价所或物业估价服务机构应根据委托人的意见重新审核估价。

第五章 物业价格纠纷调解和仲裁程序

  第二十条 向市估价所申请物业价格(含租金)纠纷调解或仲裁,应递交申请书,申请书应写明以下事项:
  (一)申诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;
  (二)被诉人姓名、地址、法定代表姓名,职务;
  (三)申请的理由和要求;
  (四)权属证明资料及有关工程图纸,预、决算文件等。
  第二十一条 市估价所收到申请后,5天内做出是否受理的决定,并以书面形式通知申诉人。
  市估价所应在受理后5天内将申请书副本发送被诉人,被诉人收到申请书副本后,应在7天内提出答辩书。
  第二十二条 调解人员到现场勘察时,应通知当事人及有关人员到场,必要时可邀请有关单位派人协助。勘察笔录应注明时间、地点、勘察结论,由勘察人员签字盖章。
  第二十三条 市估价所处理物业价格纠纷案件时,应在查明事实、分清责任的基础上,先进行调解,促使当事人互相谅解,达成协议。调解达成协议必须双方自愿,不得强迫。协议内容不得违背法律、法规、规章和政策,不得损害公共利益和他人利益。
  第二十四条 调解达成协议的,应当制作调解书,调解书应写明当事人的姓名、纠纷的主要事实和责任、协议内容和费用的承担等情况。调解书由当事人签字,调解人员署名,并加盖市估价所的印章。
  第二十五条 调解书送达后,双方当事人必须自动履行。调解未达成协议或者调解书送达前一方或双方翻悔的,当事人一方或双方均可向市估价所申请仲裁。
  第二十六条 仲裁人员如果认为本人办理本案不适宜,应当自行回避;当事人发现仲裁人员与本案有利害关系的,有权用口头或书面方式申请他们回避。有关仲裁的回避由市估价所所长决定。
  第二十七条 仲裁前,应当将仲裁时间、地点以书面方式通知当事人。当事人经两次通知,无正当理由拒不参加会议的,可作缺席仲裁。
  第二十八条 仲裁决定书应当写明:
  (一)申诉人和被诉人的名称、地址及其代表人或者代理人姓名、职务;
  (二)申请的理由,争议的事实和要求;
  (三)裁决认定的事实理由和适用的法律;
  (四)裁决的结果和仲裁费用的负担;
  (五)裁决书生效的时间。
  仲裁决定书由仲裁员署名,加盖市估价所的印章。
  第二十九条 当事人若对市估价所的裁决不服,可在收到裁决通知之日起15天内,向人民法院起诉。

第六章 物业估价人员

  第三十条 物业估价人员执行职务,应当遵守国家法律、法规和规章,恪守合法、客观、实事求是的原则。对所出具的物业估价证明书的正确性、合法性、合理性负责。
  第三十一条 物业估价人员在执行业务中所取得和了解到的资料,应当尊重当事人意愿予以保密。
  第三十二条 物业估价人员不得从所经办的物业估价业务中取得该物业和其他不正当利益。
  第三十三条 物业估价人员在执行公务中,遇有申请人或其他当事人作不实或不当证明的,应予拒绝。
  第三十四条 估价人员违反工作守则造成不良后果的视情节轻重给予行政处分;如给当事人造成经济损失的,应予赔偿。

第七章 估价业务规费

  第三十五条 物业估价可收取服务费,其收费标准按评估确定的物业价值金额确定,物业价值金额在一千万元以下(含一千万元)的最高按6‰收取;一千万元至一亿元(含一亿元)的最高按2.5‰收取,一亿元至五亿元的部分最高按0.8‰收取,五亿元以上至十亿元的部分,最高按0.5‰收取;超过十亿元的部分最高按0.1‰收取。
  第三十六条 物业价格纠纷调解和仲裁收取管理费,按下列标准收取:
  物业价值一千万元以下(含一千万元)的收取0.5‰,一千万元至一亿元(含一亿元)的部分收取0.3‰,一亿元以上的部分收取0.1‰。
  当事人来自港澳或国外的,应收取外币。
  争议金额一般以申请人请求的数额为准,其请求数额与实际数额如有出入,以实际数额为准。
  第三十七条 调解或仲裁管理费由申请人预交,处理终结由败诉人承担,部分败诉的按比例分担。

第八章 附 则

  第三十八条 本办法自发布之日起施行,宝安、龙岗两区参照执行。