江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市进一步加快民办教育发展若干规定的通知

宿政发〔2004〕96号


各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　现将《宿迁市进一步加快民办教育发展的若干规定》印发给你们，请认真贯彻执行。







宿迁市人民政府

二ＯＯ四年六月十四日



宿迁市进一步加快民办教育发展的若干规定



第一章 总则



第一条 为促进民办教育健康发展，形成以政府办学为主体，公办教育和民办教育竞相发展的新格局，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内利用非财政性资金，举办的各类教育机构及其投资者。



第二章 办学模式



第三条 市内外民间资本和优质教育资源可以通过多种形式在本市创办各类民办教育机构或对非义务教育阶段的公办学校进行参股、控股。

第四条 凡非义务阶段教育的公办学校，在扩大办学规模时，必须吸纳社会资本实行民营机制。义务阶段教育的公办学校，在扩大办学规模时，可采取“公办民助”、“公办民营”等形式，广泛吸纳各类资本，扩大办学资源来源。

第五条 鼓励现有民办教育机构通过兼并、合作、参股等形式整合其他教育资源，组建民办教育集团。

第六条 实施“名校办民校”战略。市内三星级以上高中、省示范初中、省实验小学和省示范幼儿园等教育教学质量和社会信誉较高的公办学校，应择址创办独立校园、独立核算、独立法人的民有民营、自然人控股的股份制教育机构。



第三章 机构设立



第七条 对投资兴办民办教育机构人员的身份不作限制，只要具备投资主体资格、从业人员具有国家规定的执业资格即可申办民办教育机构。

第八条 凡符合设置条件的民办教育机构，要简化审批程序，加快审批进度。对暂不完全具备设置条件的，可以先批准筹建，待条件基本具备后，再行批准。

第九条 各类新办民办教育机构在申请名称预先核准登记时，可以自愿申请冠市名称。达到一定规模的，由民政、工商等相关部门帮助申请冠省名称。



第四章 政策环境



第十条 民办教育机构用地，可根据投资者意愿，采取划拨或出让方式供地，土地价格按省定最低保护价，采取“一事一议”的方式确定。划拨供地的，只要其用途不改变，土地可以无限期使用；出让供地的，土地使用权可按最高五十年确定。

第十一条 民办教育机构除按国家有关规定享受税收优惠政策外，免收市权范围内的所有行政性收费。

第十二条 对新办的民办教育机构，免收供电工程贴费；自建或购买的办公和生产营业用房，实际缴纳的房产税和城市房地产税在每年度予以等额奖励。

第十三条 支持民办教育机构从市外引进具有较高层次的专业或管理型人才，对他们及其家属来本市工作、学习、生活等方面给予政策倾斜。



第五章 办学管理



第十四条 各级各有关部门对民办教育机构在业务指导、教研活动、教师进修、文件发放、表彰奖励、信息服务、教师资格认定和专业技术职务任职资格评审等方面，与公办学校同等对待；民办教育机构的学生在参加考试、表彰奖励、社会活动、升学、就业等方面与公办学校的学生同等对待。严禁各级部门以各种借口向民办教育机构乱收费、乱摊派、乱罚款。

第十五条 教育行政主管部门要强化对民办教育机构的指导和服务功能，帮助搞好教育教学和教科研等工作，并健全督导评估制度，促进其提高办学质量。

第十六条 将民办教育机构纳入市教育发展资金“以奖代投”范围，对办学条件改善和办学质量提高的民办教育机构进行奖励。

第十七条 把各类民办教育机构作为各级金融部门信贷支持的重点对象，加大资金扶持力度。

第十八条 健全公、民办教育机构之间的教师流动机制。公办学校专任教师可以流动到民办教育机构任教，当地教育行政主管部门应给予办理有关手续。在民办教育机构工作期间，教龄连续计算。民办教育机构可以面向社会自主招聘教职工，所聘教职工与公办教育机构教职工同等待遇，统一纳入教育人才服务中心管理，实行人事关系代理。

第十九条 民办教育机构实行自主招生。民办教育机构既可以在当地招生，也可以跨区域招生；对公办教育机构学生要求转入民办教育机构学习的，要提供方便。

第二十条 民办教育机构对学生收取费用的项目和标准由学校根据自身办学条件和社会承受能力以及教育市场情况自行制定，报有关部门核准并公示。



第六章 附则



第二十一条 发展民办教育的其他事项按照《民办教育促进法》的有关规定办理。

第二十二条 本规定自2004年7月1日起施行。


“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控，地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代，而在转型时代当中，融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势，包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金（房地产PE）、以及资产证券化，都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先，房地产企业发行企业债，但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE，房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外，没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金（Private Equity Fund）简称PE，是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金，并以股权投资为运作方式，主要投资于非上市企业股权，以对非上市企业注入资金和管理经验，从而推动非上市企业价值增长，最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今，我国PE尚处于初步发展阶段，相关法律规范并不是十分健全，没有一部系统的法律规范PE，只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有：

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE，主要通过三个方面：
（一） 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义：
第一层含义是指，私募股权基金的资金募集形式为私募，即基金只能向特定人募集资金，或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指，私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权，被投资企业由于未公开上市发行股票，其募集资金的方式就是非公开募集。
（二） 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言，债权投资的孳息收益仅为若干百分点，相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时，伴随着高风险。首先，股权投资的投资周期较长，且投资于发展期或成长期的企业，而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下，按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定，股权投资企业难以分到任何资产。
（三） 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度，基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种，PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种，PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今，对于信托类型的PE来说，为了其发行信托产品宣传的需要，主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
（一）投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款：
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司，知悉企业内部的相关信息，保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为：优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
（1）优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一，是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定：“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明，原则上股东按照实缴的出资比例分红，但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现，需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红，未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则，优先权的约定是存在一定的可行性的。
（2）优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时，具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
（3）优先认购权
优先认购权是指发行新股时，PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规：“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
（4）优先购买权