住房按揭保险制度研究/吴宇

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 12:36:49   浏览:8954   来源:法律资料网
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住房按揭保险制度研究

吴宇律师


内容提要
随着我国住房体制改革的不断深化和银行消费信贷业务的讯猛发展,住房按揭保险已走近我们身边,它不仅让众多的消费者圆了“住房梦”,而且有效的防范了银行的风险,促进了我国房地产市场和金融市场的发展。然而,自其诞生之日起,就已暴露出模式设置与权利义务分配上的缺陷。本文拟从住房按揭的含义出发,阐述住房按揭保险制度设立的必要性,分析住房按揭保险制度的合法性,探讨西方发达国家在住房按揭保险方面的成功经验,分析我国住房按揭保险的现状与缺陷,并以此为基础,提出了建立适合我国国情的住房按揭保险制度体系与配套服务机制之构想。本文除前言和结束语外共分五部分。
第一部分主要分析了按揭一词的来源,在大陆地区独特背景下的含义,并通过对比分析的方法阐述了其法律特征及其与英美、香港按揭制度之区别。
第二部分在阐述住房按揭制度积极作用的同时,通过分析购房人、房产商、按揭银行三方当事人所面临的风险,说明了引入住房按揭保险制度的必要性。
第三部分集中于强制保险、指定受益人为贷款人、指定保险人三个方面,对住房按揭保险之合法性作了分析。
第四部分主要在运用对比、分析、综合等方法的基础上,介绍了西方发达国家在住房按揭保险制度方面的成功经验。
第五部分着力分析了我国住房按揭保险之现状与缺陷,并在借鉴西方国家成功经验的基础上,提出了我国住房按揭保险制度完善之设想。

关键词:住房 按揭 保险





住房按揭保险制度研究

目 录
前言 P3

一、住房按揭的含义与特征 P3-4
二、住房按揭保险制度的必要性分析 P4-6
三、住房按揭保险制度的合法性分析 P6-9
一)关于强制保险问题
二)指定受益人为贷款人问题
三)指定受益人为贷款人问题
四、发达国家住房按揭保险的成功经验 P9-11
五、我国住房按揭保险的现状与发展构想 P11-14
一)我国住房按揭保险之现状
二)对我国住房按揭保险制度的发展构想

结束语 P14

参考文献 P15









前言
历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度,随着市场经济在中国的产生与发展,传统的住房分配制度已经与市场经济社会的基本内容不相适宜。福利分房被取消,住房分配制度走向货币化,住房按揭逐渐为人们所了解,并成为房地产市场的热点所在。住房按揭业务的开展,给购房人、房产商、按揭银行都带来了诸多益处,因此,住房按揭业务一出台,就受到社会各界的极大欢迎。但是,住房按揭业务给社会经济带来繁荣的同时,也应对其所带来的风险有所防范。房产商、购房者、按揭银行三者错综复杂的交织在一起,时时刻刻都受到来自自身和相互之间的影响,来自自然和社会的影响。住房按揭引入保险制度已势在必然。
1998年央行颁布《个人住房贷款管理办法》,并于25条规定:“以房产作抵押的,借款人需在合同签定前办理房屋保险或委托贷款人代办有关手续,抵押期内,保险单由贷款人保管。”由于规定上和具体操作上的问题,住房按揭保险自其诞生之日就倍受非议。近两年来,关于按揭保险的投诉、诉讼更是不断。面对声势浩大的“讨伐”,同情弱者的人们普遍对按揭购房中的“银保合作”表示不满。认为二者联手违规,侵犯了消费者权益。其实,无论从金融理论还是国际惯例上看,保险在个人贷款购房中都是不可或缺的。由于保险公司的参与与介入,推进了这些国家住宅金融市场的发展,为居民住宅消费提供了政策上的便利,并鼓励和刺激了住宅消费,促进了房地产住宅市场的发展。因此,保险公司介入住宅金融市场意义十分重大。本文正是基于上述思考和价值选择,着力于探讨住房按揭保险制度这一命题,以期引起立法界和实务界的共同努力,尽快使该制度在我国发挥作用。
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关于进一步加强民办职业培训学校管理工作的通知

人力资源和社会保障部办公厅


关于进一步加强民办职业培训学校管理工作的通知

人社厅发〔2008〕89号


各省、自治区、直辖市劳动保障厅(局),新疆生产建设兵团劳动保障局:
  为进一步促进民办职业培训事业健康发展,根据《中华人民共和国民办教育促进法》和《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》等有关规定,现就进一步加强民办职业培训学校管理工作通知如下:
  一、充分认识加强民办职业培训学校管理的重要意义
  民办职业培训是我国民办职业教育的重要组成部分。自民办教育促进法施行以来,我国民办职业培训事业得到长足发展,涌现了一批办得好、质量高、有特色的民办职业培训学校,对提高劳动者素质,促进就业起到了积极的作用。但是,随着民办职业培训学校的快速发展,也出现了一些办学不规范、培训质量低下、政府监管不到位等不容忽视的问题。
  加强民办职业培训学校管理是劳动保障部门依法行政的重要工作内容,对于规范办学行为,强化学校管理,提高培训质量,保护学生合法权益,对于促进民办职业培训事业可持续发展和维护社会稳定大局具有重要意义。各地劳动保障部门要进一步提高认识,认真履行职责,完善扶持政策,坚持“积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理”的方针,继续大力支持民办职业培训学校发展,并切实加强民办职业培训学校的管理。要根据当地经济社会发展和人力资源市场需求,制定民办职业培训发展规划,逐步形成布局合理、规模适当、管理规范、确保质量的良好局面,推动民办职业培训事业在规范中不断发展。
  二、依法履行民办职业培训学校管理职责
  (一)严格规范设立审批。民办职业培训学校按照办学所在地属地原则进行审批和管理。具体审批层次和权限由各省、自治区、直辖市劳动保障行政部门确定。为进一步规范民办职业培训学校管理,各地劳动保障部门要建立健全民办职业培训学校专家评审制度。对新申请举办职业培训的学校,可按照当地有关规定,组织专家对其办学资金、设施设备、教学场地、教学计划大纲、师资状况等进行认真论证和实地考察,严格依法进行审批。凡达不到条件和要求的,一律不得颁发办学许可证。
  (二)严格规范异地办学。根据《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》有关规定,民办职业培训学校只能使用一个名称开展培训。培训质量高、社会信誉好、管理规范的培训学校,可以跨省异地开展职业培训。跨省异地开展职业培训举办者必须重新申请设立培训学校,报举办地劳动保障行政部门审批。举办者除要提供必备的审批材料外,还需出具原所在地审批机关对其最近一年的办学质量评估报告。学校新增培训专业、提高培训层次、改变地址或更名等变更办学内容的,必须到审批机关备案批准,并换发新的办学许可证。各地劳动保障部门要将跨省异地办学纳入当地统筹管理,异地办学新批准设立的培训学校,必须为独立法人机构,必须依法建立独立的财务、会计制度和资产管理制度。严禁以提高班、高级班等名义,将学生转移到其它学校学习。
  (三)严格规范招生宣传和收费行为。各地劳动保障部门要督促民办职业培训学校严格执行招生广告备案和收费公示规定。要对招生广告内容中的学校名称、招生专业、培训层次、培训期限、培训条件、收费标准、证书发放等内容进行严格审核。要监督学校依据自身现有办学条件以及办学许可证的批准内容,确定招生规模,并按照审核备案后的招生简章如实开展招生宣传。民办职业培训学校要严格执行国家规定的收费政策,收费项目、收费标准要按照《民办教育收费管理暂行办法》(发改价格〔2005〕309号)的规定执行,报当地物价部门备案,并向社会公示。公示后的内容不得擅自变更,未经公示收费的项目不得收费。严禁将教师收入与招生学费收入挂钩。
  三、加强民办职业培训学校教育教学管理
  (一)进一步完善学生管理制度。各地劳动保障部门要指导民办职业培训学校建立健全学生电子注册和学籍管理制度,建立统一电子档案,完整记录学生在校期间的学习成绩、行为表现以及参加职业技能鉴定等个人信息,并及时将学生相关信息的电子文档报送审批机关备案。要指导学校建立健全学生管理机构和学生会组织,选用懂得教育管理、作风扎实正派的人员负责学生管理工作,强化学校与学生的联系和沟通。同时指导学校加强学生的心理疏导和人格教育,注重校园文化建设,鼓励学生参加健康向上的文体活动,丰富学生业余生活。
  (二)加强对校长、教师的管理和培训。各地劳动保障部门要建立民办职业培训学校主要管理人员信息库,并定期对校长进行培训。要严格执行校长任职核准,其任职条件必须符合相关法律、法规规定,并不得在校外兼职。对不合格、不称职的校长,要提出警告并建议学校董事会予以撤换。要监督民办职业培训学校按照有关规定,严格执行教师上岗要求。各民办职业培训学校要不断加强师资队伍的政治思想教育和师风师德建设。对品质恶劣、严重侵犯学生合法权益的教师或管理人员,学校要依法严肃处理。
  (三)加强学校教学质量监督。各地劳动保障部门要定期开展民办职业培训学校教学质量检查,并将学员鉴定合格率等情况向全社会公布。同时,可采取聘请社会监督员对学校培训过程进行随时抽查,也可委托具有资质的社会中介组织对学校教学质量进行客观公正评估。对实训设施设备、师资、教材等达不到培训专业和等级要求,或与培训人数不相匹配的,要督促学校及时进行整改。民办职业培训学校每年年初须向审批部门提交当年教学计划大纲和课程安排表,并严格按照教学计划大纲开展相关教学活动。
  四、强化民办职业培训学校的监督和服务
  (一)切实加强民办职业培训学校监管。各地劳动保障部门要根据有关法律法规规定,按照“谁审批、谁管理、谁负责”的原则,每年对本行政区域内的民办职业培训学校开展一次全面检查评估活动,建立健全民办职业培训学校诚信评估制度。要重点检查评估学校规章制度建设、师资状况、办学条件、依法提留发展基金、教学质量和招生宣传等情况,并客观详细记录信用状况向社会公布。对存在虚假欺骗宣传、教学质量低下、学校管理混乱等严重问题的,由审批机关限期整顿,整改期间不得招收新生和举办新的培训活动。对整改后仍不合格的,要依法吊销其办学许可证。请各省、自治区、直辖市劳动保障门在每年3月底前,将本地区上年度检查结果上报我部职业能力建设司。
  (二)制定群体性突发事件处理预案。按照“属地管理、分级负责”的原则,各地劳动保障部门要督促民办职业培训学校制定突发事件紧急处理预案。指导学校建立健全学校内部安全管理责任制度,加大对食堂、礼堂等场所和重要设施设备的安全管理,确保校园安全。各地劳动保障部门要研究制定处理学校群体性突发事件预案和措施,对可能出现的群体性事件进行预防和控制。要开设举报电话和电子信箱,畅通学生反映问题的渠道,接受社会各方面的监督。各地劳动保障部门要建立重大事件上报制度,一旦发生群体性事件、伤亡事件等重大事件,必须在第一时间上报并报告我部。
  (三)切实做好政策协调和服务。各地劳动保障部门要切实加强与教育、民政、工商、财政、物价和税务等相关部门的沟通协调,明确职责任务,形成协调工作机制,共同将民办职业培训学校发展的各项政策措施落到实处。民办职业培训学校审批、论证、管理等相关工作经费,要纳入部门年度经费预算。要通过改进作风,提高办事效率,加强对民办职业培训学校办学的业务指导,有条件的地方可建立民办职业培训学校信息化管理服务平台和网络,强化服务职能,优化服务手段,促进民办职业培训学校健康发展。
                        人力资源和社会保障部办公厅
                         二〇〇八年十一月十八日

关于抓紧做好部级干部现住房出售工作有关问题的通知

国务院机关事务管理局


关于抓紧做好部级干部现住房出售工作有关问题的通知
国管房改字[2000]83号



中央和国家机关各部门、各单位:
为了认真贯彻《中共中央办公厅、国务院办公厅关于转发国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局关于〈在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见〉的通知》(厅字[2000]4号)和国务院机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局〈关于贯彻落实〈在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见〉有关问题的通知〉(国管房改字[2000]35号),抓紧做好部级干部现住房出售工作,现就申请程序、出售时间、付款方式等有关问题通知如下:
一、组织领导。各部门、各单位要高度重视部级干部住房的出售工作,组成由房管、人事、纪检监察、离退休干部等部门参加的工作小组,认真组织实施。
二、申请程序。为方便购房,简化程序,部级干部购房要向其所在单位提出申请;已故部级(含)以上干部配偶购买部级干部住房的,可向已故部级(含)以上干部原所在单位提出申请。所购房屋产权属本单位的。由本单位负责办理购房手续;所购房屋产权属于其他单位的,由所在单位将本人申请和购房证明材料,移交给房屋产权单位办公理购房手续。
三、证明材料。凡申请购房的部级干部和已故部级(含)以上干部配偶的均须办理购房证明材料(包括夫妇双方的职务、工龄和住房情况,以及异常地租、购住房情况等)。部级干部的购房证明材料由其所在单位的组织人事和房管部门负责办理;已故部级(含)以上干部的购房证明材料由其原所在单位的组织人事和房管部门负责办理。已故部级(含)以上干部的职务、工龄不清楚的,由已故部级(含)以上干部原所在单位或已故部级(含)以上干部配偶所在单位的党组织请示中组部。各部门、各单位不能要求已故部级(含)以上干部配偶个人出面索取有关证明材料。
四、出售时间。各部门,各单位,5月底以前将本部门、本单位出售的部级干部住房、购房人名单有关证明材料送中央国家机关房改办或中直机关房改办批复后出售;部级干部及已故部级(含)以上干部配偶现生、租住国管局、中直管理局住房并要求购买的,由部级干部(含已故部级干部)所在单位将购方人名单及有关证明材料分别送国管局房地产管理司、中直管理局房产处审核后出售。各部门、各单位要在6月下旬开始出售部级干部住房。
五、住房调换。现租住不可售公有住房的部级干部及已故部级(含)以上干部的配偶,申请调换可售住房的,根据房源情况逐步解决,仍按2000年的房改成本价和有关政策购买,也可在退出现住房后,按有关规定申请购房补贴购买的住房。
六、付款方式。部级干部及已故部级(含)以上干部及已故部级(含)以上干部配偶购房,原则上应一次性付清全部房价款。一次性付清全部房价款有困难时,在职的可向中央国家机关住房资金管理中心或中央直属机关住房资金管理中心申请个人住房担保委贷款;离退休的可采服分散付款方式缴交房价款,分期付款期限不超过5年,贷款利率和分期付款利率1-5年(含)为4。14%,6年以上为4.59%。
七、部级干部购买现住房公有住宅楼房申请表和已故部级(含)以上干部配偶购买现住公有住宅楼房申请表由中央国家机关房改办、中直机关房改办统一印制。
国务院机关事务管理局
中共中央直属机关事务管理局
2000年5月10日