谈土地储备的主体/刘洋飞

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谈土地储备的主体

作者:辽宁六合律师事务所律师 刘洋飞

2007年10月10日

【内容提要】什么是土地储备,谁有权土地储备,目前土地储备的现状是什么,均是本文要研究的问题。关于土地储备的主体,本文认为:目前,土地储备的主体大致有以下三个部门:
1、地方人民政府;
2、地方人民政府的国土行政主管部门;
3、专门设立的土地储备机构。
那么,谁应当是合法的土地储备的主体呢?
在没有行政授权之前,土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门,在有行政授权时,应当是行政授权的土地储备机构。

【关键词】土地 土地管理 土地储备 土地储备机构 土地储备的主体 行政授权 行政委托 城市拆迁 诉讼救济 沈阳市皇姑区城市建设局

【正文】
目前,土地储备不是法律概念。在我国的法律规范中还没有土地储备的法律规定。土地储备制度的建立尚属探索阶段,有关省市地方政府制定了相关的地方政府规章,试图规范行政。
一、土地储备的定义
什么是土地储备?较规范的定义是,土地储备制度是指政府依照法律规定,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征收等方式取得的土地进行前期开发、整理后,予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的和种经营管理制度(来源:深圳国土房产网)。
  还有人认为,城市土地储备指由城市政府委托或授权的机构通过征收、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,将城市规划用地或分散在用地者手中的城市土地集中起来,并由政府授权或由政府委托的机构完成其房屋拆迁等土地整治与开发等一系列前期开发工作后,再根据城市土地年度供应计划,有计划地将其储备后的城市土地重新投入市场的制度安排(见《浅析土地储备制度运行的程序》作者李凌云)。
最简单的定义是:国有土地储备是指政府根据市场需求、土地利用总体规划和城市规划要求,对依法征用、收回、收购、置换的土地进储存的行为。(驻马店市土地储备中心网站)
地方政府规章中的定义也是不尽相同,例如:
1、《沈阳市土地储备办法》第三条规定:本办法所称土地储备,是指市人民政府根据社会经济发展的需要,按照土地利用总体规划和城市规划的要求,对国有土地依法收回、收购,对集体土地依法征用后予以储存的行为。
2、《南京市土地储备办法》第三条规定:本办法所称土地储备,是指经市政府批准,市国土行政主管部门代表政府依法采用收回和收购等方式取得国有土地使用权,纳入政府土地储备库并进行土地整理,形成可供应建设用地的行为。
3、《深圳市土地储备管理办法》第三条规定:本办法所称土地储备,是指市土地储备机构依照本办法的规定,将政府依法通过征收、转地、收回、收购、置换等方式取得的土地予以储存,并进行必要的整理和日常管理,再按照年度土地供应计划交付供地的行为。
4、《上海市土地储备办法》第三条规定:本办法所称的土地储备,是指市、区(县)政府委托土地储备机构,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的行为。
5、《山东省国有土地储备办法》第二条规定:本办法所称国有土地储备,是指县(市)以上人民政府对依法收回、收购、征用的土地进行储存,以备向社会供应各类建设用地的行为。
  
二、目前,规章行政授权土地储备主体规定混乱
仍以上述规章为例:
1、《沈阳市土地储备办法》第四条规定:市规划和国土资源局是本市土地储备的行政主管部门。市土地储备机构具体负责土地储备工作。市计划、城建、房产、财政等部门按各自职责,做好土地储备的相关工作。
2、《南京市土地储备办法》第四条规定:市国土资源局是全市土地储备的行政主管部门,市土地储备中心负责具体实施土地储备工作。发展和改革、经济、规划、房产、建设、财政、物价等有关部门以及储备土地所在区政府应当按照各自职责,配合国土行政主管部门做好土地储备工作。
  3、《深圳市土地储备管理办法》第五条规定:市政府土地管理部门是市土地储备工作的主管部门(以下简称主管部门)。第六条又规定:市土地储备机构是市土地储备的承办机构,履行职责。
  4、《上海市土地储备办法》第四条(管理部门)规定:市土地管理工作领导小组负责审核批准本市土地储备计划,协调解决土地储备中的重大问题。
  市房屋土地资源管理局(以下简称市房地资源局)负责本市土地储备计划的组织编制和执行情况的监督管理;区(县)土地管理部门负责本行政区域内土地储备计划执行情况的日常监督管理。
  市和区(县)投资、规划、土地、建设等管理部门按照本办法的规定,履行土地储备项目的相关审批职责。
  第五条(储备机构)又规定:市土地储备中心是市政府设立的土地储备机构,在本市区域范围内实施土地储备,负责储备地块的前期开发,承办储备地块按计划供应的前期准备工作。
  各区(县)政府设立一个土地储备机构,在本区(县)区域范围内实施土地储备。
  经市政府批准,其他的专门机构可以在特定区域范围内实施土地储备。
5、《山东省国有土地储备办法(2004年修正)》第四条规定:县(市)以上土地行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作,同级人民政府设立的土地储备机构具体承担本行政区域内的国有土地储备工作。计划、财政、建设、城市规划等部门应当按照各自职责,配合土地行政主管部门做好国有土地储备管理工作。
综合以上定义和具体规定,可以看出,目前,土地储备的主体大致有以下三个部门:
1、地方人民政府;
2、地方人民政府的国土行政主管部门;
3、专门设立的土地储备机构。
地方规章规定的如此混乱,必然造成管理的混乱。出现以上混乱的主要原因是管理者对法律授权审批人、国土行政主管部门、和法律授权的承办机构之间的法律关系没有区分清楚。
那么,谁是合法的土地储备的主体呢?

三、在没有行政授权之前,土地储备的主体应当是各级国土行政主管部门  
土地管理权属于行政管理权范畴,行政管理权的取得应当由法律赋予,这是依法行政的要求。那么,我国法律对土地管理权是怎样规定呢?
依据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定,国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。第五条又规定,国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责,由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。各地方性法规均做出授权县级以上地方人民政府土地行政主管部门负责土地管理。例如:《辽宁省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四条规定:省土地行政主管部门统一负责本省行政区域内土地的管理和监督工作。市、县(含县级市、下同)土地行政主管部门负责本行政区域内土地的管理和监督工作。同时,法律法规又特别规定了应当由人民政府管理和应当由土地行政主管部门报地方人民政府和国务院批准的情形。
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深圳市人民代表大会常务委员会关于修改《深圳经济特区律师条例》的决定

广东省深圳市人大常委会


深圳市人民代表大会常务委员会关于修改《深圳经济特区律师条例》的决定
深圳市人民代表大会常务委员会



深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十四次会议审议了市人大常委会主任会议提出的《关于提请修改<深圳经济特区律师条例>的议案》。决定对《深圳经济特区律师条例》作如下修改:
一、第六条修改为:“深圳市人民政府司法行政机关(以下简称市司法行政机关)依照本条例对律师、律师事务所和律师协会进行监督、指导。
二、第十条第一款修改为:“申领律师执业证书的人员应当向市司法行政机关提出执业申请,市司法行政机关自收到申请人的执业申请之日起十五日内提出审查意见报上级司法行政机关审核。”
第二款修改为:“市司法行政机关自收到上级司法行政机关的审核意见和签发的律师执业证书后,应当向申请人发出准予执业通知书。”
三、第十三条第一款修改为:“市司法行政机关会同市律师协会对执业律师每年进行年审、注册。律师申请年审、注册时应当提交下列文件:”
四、第十四条修改为:“律师因歇业、被辞退、调离律师工作岗位或者其他原因不能执业的,应当到市律师协会注销登录,向市司法行政机关交回律师执业证书。拒不交回的,市律师协会迳为注销登录。”
五、第十五条修改为:“律师名簿的登录、更换、注销,应当由市司法行政机关与市律师协会在指定的报刊上联名公告。”
六、第二十一条增加第(五)项:“资金证明”,第(六)项:“办公场所使用证明”,原第(五)项调整为第(七)项。
七、第二十二条第一款修改为:“对于设立律师事务所的申请,市司法行政机关应当自收到申请文件之日起十五日内审查完毕,出具律师事务所设立审查意见书,同申请文件一并报送上级司法行政机关审核。”
八、第二十三条增加一款:“律师事务所领取执业证书后六个月内未开展业务活动或者停止业务活动满一年的,视为终止,市司法行政机关可以报经上级司法行政机关批准予以注销。”
九、第二十四条第一款修改为:“深圳市律师事务所在外地设立分所的,须报市司法行政机关审查并经分所所在地的省、自治区、直辖市司法行政机关审核。”
第二款修改为:“外地律师事务所在深圳市设立分所的,由市司法行政机关按有关规定办理。”
十、第三十条第一款第(二)项修改为:“违反法律、法规、执业纪律被依法吊销执业证书的”。增加第(四)项:“因机构分立、人员变动导致该所已不符合设立条件的”。原第(四)项调整为第(五)项。
十一、第三十二条第二款修改为:“没有取得律师执业证书的人员,不得为__取经济利益从事诉讼代理或者辩护业务”。
十二、第四十二条修改为:“市律师协会是依法登记成立的对律师行业进行管理的社会团体法人,是律师的自律性组织。”
十三、第四十九条第一款修改为:“对律师的惩戒种类有:警告、停止执业三至六个月、停止执业六至十二个月、停止执业二年、吊销律师执业证书。”
第二款修改为:“对律师事务所的惩戒种类有:警告、罚款、 停业整顿、吊销执业证书。”
十四、第五十条第二款修改为:“律师惩戒委员会认为应当给予停止执业二年、吊销执业证书处分的,由市司法行政机关审核,报上级司法行政机关批准。”
十五、第五十三条修改为:“违反本条例第三十二条第二款规定的,由市司法行政机关责令其停止非法执业活动,没收违法所得,并可以处违法所得一倍以上五倍以下罚款。”
《深圳经济特区律师条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。
本决定自公布之日起施行。



1997年4月9日

黑龙江省境外投资财政管理条例

黑龙江省人大常委会


黑龙江省境外投资财政管理条例
黑龙江省人大常委会


第一章 总 则
第二章 境外投资
第三章 境外资产
第四章 境外投资收益
第五章 境外投资的核算与财务报告
第六章 法律责任
第七章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强本省境外投资的财政管理与监督,维护国家和投资者的合法权益,根据国家有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 凡在本省注册登记的企业、事业单位及本省在国内其他地区注册登记的企业、事业单位(以下统称投资者),以现有资产向国外或港澳地区(以下统称境外)投资的均应执行本条例。
第三条 境外投资是指投资者以货币资金、实物、无形资产或购买股票等有价证券,以及劳务方式在境外进行的投资。

第四条 投资者应根据本条例及所属境外企业驻在国或地区的法律规定,建立健全境外投资的财政会计管理制度。
第五条 本条例由各级财政部门负责组织实施。

第二章 境外投资
第六条 投资者在履行境外投资义务前,应持该项目的批准文件、合同、章程、可行性研究报告及境外有关机构签发的注册登记证明等资料,到主管财政部门办理财政登记并领取境外投资财政登记证明。以国有资产投入的投资者还应提供国有资产管理部门出具的国有资产产权登记文件

第七条 投资者在履行境外投资义务时,应凭境外投资财政登记证明,到有关部门办理资产调出手续。
第八条 投资者在履行境外投资义务后,应要求所属境外企业及时提交由境外企业法人代表根据境外企业所在地公证机构出具的验资证明所签署的出资证明。
第九条 投资者不得擅自将贸易项下的应收国外帐款或其他应返回国内的资产用于境外投资。
第十条 投资者所属境外企业需追加资本投入的,应在履行法定手续后,到主管财政部门办理变更登记手续。
第十一条 投资者所属的境外企业形式必须为有限公司,并按有限公司的规定履行各项权利和义务,承担相应的责任。

第十二条 凡有国有资产投入的境外企业,投资者应派专人负责或参与境外企业的财务会计管理工作。当投资者在所属境外企业控股时,其财务负责人必须由内派人员担任。

第三章 境外资产
第十三条 境外资产是指投资者在所属境外企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源和投资者未以境外企业名义购置或专项存储的其他资产,包括各种财产、债权和其他权利。其中按规定归国家所有部分为境外国有资产。
第十四条 投资者应根据境外企业性质、产权关系等设置境外资产辅助帐,并按原始成本及有关的法律依据,及时反映境外资产的增减变化情况。未经主管财政部门批准,在境外资产未变现前,不得按市价调整有关资产的帐面价值。
第十五条 境外资产应以投资者名义在境外注册登记或专项存储,特殊情况需以个人名义注册登记或专项存储的境外国有资产,须经省人民政府批准方可按有关规定办理手续,并将签署的有关文件、协议、委托书、公证报告等报主管财政部门和国有资产管理部门备案;以个人名义注册
登记或专项存储的境外非国有资产,投资者应将签署的有关文件、协议或委托书等报财政部门备案,备案后方可按本条例的规定,确定有关年度境外投资及境外投资收益数额。
第十六条 投资者以国有资产作为资本金投入境外企业的,应按规定明确境外国有资产产权负责人。负责人应对境外国有资产保值增值负责。未经主管财政部门和国有资产管理部门批准,负责人不得以任何方式转让、抵押有关以个人名义办理的产权注册登记文件。
第十七条 投资者与其他企业合并或转让境外企业资本、吸收其他经济组织、个人等资本,应重新评估投资者在境外企业享有的权益,并依此确定合并确认价值或资本金的转让价格。其中对国有资产投入的境外企业,投资者应按国有资产管理的有关规定履行报批、确认手续,将所签署
的有关文件副本或影印件及上述资料的中文译本、国有资产管理部门确认的资产评估报告等一并报送主管财政部门备案。
第十八条 投资者在管理使用未以境外企业名义购置或专项存储应属投资者的其他资产,须遵守下列规定:
(一)投资者所属境外企业及其他企业、组织或个人需占用该项资产的,应由投资者授权的内派人员,在授权范围内与占用者签署有关协议,并比照当地同等水平收取占用费,不得无偿提供使用。
(二)该项资产不得因境外企业发生经营性亏损或解散清算、破产等而减少。
(三)计算投资者境外投资收益时,该项资产中的物业资产、固定资产等一律不得计提折旧,所发生的修缮费、保险费、缴纳的专项税款等可据实列支。
第十九条 投资者应定期盘点境外资产,对实际发生的盘盈、盘亏及坏帐损失,应责成内派负责人或境外国有资产产权负责人提交书面报告,并附报合法的鉴定证明。
第二十条 投资者转让资本或根据有关法律、协议规定需对境外企业资产重新评估或清算时,投资者应另行派人负责所属境外企业的资产评估或清算工作。
国家资本金在投资者所属境外企业达到控股能力时,境外资产评估或清算工作由主管财政部门、国有资产管理部门共同负责。
第二十一条 境外企业清算完毕后,投资者应及时将需调回的境外资产调回国内;对遗留的债权债务应责成专人负责。无法收回或偿付的坏帐,应在取得合法依据或经主管财政部门批准后,列入投资者当期损益。

第四章 境外投资收益
第二十二条 境外投资收益是指投资者在境外投资过程中所获得的各项净收益,具体包括:
(一)境外企业依法分配给投资者的利润;投资到期收回或转让资本取得款项高于帐面价值的差额;按照权益法核算的股权投资在所属境外企业增加的净资产中所拥有的数额等。
(二)境外企业支付给内派人员的各种工资和奖励与内派人员实得数额的差额,即内派人员工资差额收入。
(三)源于未以境外企业名义购置或专项存储应属投资者的其他资产所获得的各项净收益。
(四)购买境外经济组织股票等有价证券所获得的股息、红利。
(五)主管财政部门规定的其他收入。
第二十三条 投资者实现的境外投资收益,应自境外企业分配利润后30日内调回国内,并纳入投资者的利润总额,在依法缴纳所得税后,按投资者现行财务管理规定分配与使用。
境外企业暂不分配利润或因亏损无法分配利润时,应将本条例第二十二条第(二)、(三)、(五)项规定收入于境外企业会计年度终了后30日内调回国内,不得超期结存于境外。
第二十四条 投资者收到境外企业以实物充抵应调回的投资收益,在投资者会计年度终了前未变现的,应按进口报关时申报的价值确定当期境外投资收益金额;实际变现后发生的差额部分可在变现年度内调整。
第二十五条 根据避免双重征税原则需抵免缴纳境外投资收益所得税的投资者,应向当地税务机关提交书面申请及境外投资财务报告,经审核无误后准予抵免,但抵免范围仅限于本条例第二十二条第(一)项规定所得。
第二十六条 投资者不得因境外企业发生亏损而减少应纳税额及应缴财政利润,不得减少本条例第二十二条第(二)、(三)、(五)项规定所得。
第二十七条 投资者不得将与境外企业之间的贸易、劳务、非资本性资产占用所得混同于境外投资所得,亦不得要求境外企业承担与生产经营无关的费用。
第二十八条 投资者或国内其他单位委托境外企业代存代管的资产,在按代存代管协议管理时所发生的费用由托管单位负担。
第二十九条 任何单位或个人无权截留、挪用境外投资收益。当投资者拥有两个以上境外企业时,不得以其中一个境外企业收益弥补另一个境外企业的亏损。

第五章 境外投资的核算与财务报告
第三十条 投资者应按《企业财务通则》、《企业会计准则》及分行业的财务会计制度要求,及时、准确、全面反映因境外投资所引起的境外资产及收益的变动。
第三十一条 投资者应严格区分与所属境外企业间的债权债务,各自承担必要的经济责任。核算时依据的所有文件资料必须译成中文。
第三十二条 投资者编报企业年度财务报告时,应同时编报境外投资年度财务报告,主要包括:
(一)投资者根据境外企业会计年度决算报表及境外资产辅助帐,据实编制截止投资者会计年度终了日(即每年12月31日)境外资产负债表、境外投资损益及分配表。
(二)财务情况说明书。主要说明境外企业营运情况,利润及分配情况,境外资产管理及市价变化情况,其他对境外资产变动和境外投资收益影响较大的事项及影响程度。
第三十三条 投资者在编报境外投资年度财务报告的同时,应提交下列资料:
(一)境外企业会计年度的会计决算及所在地公证机构出具的查帐报告或税务机关出具的完税证明。
(二)投资者和境外企业因经营管理需要自行制定或与其他企业、组织、个人签署的一切可影响境外资产和境外投资收益增减变化的文件、协议等副本或影印件及中文译本。
第三十四条 投资者在报送第一个境外投资年度财务报告前,应将所属境外企业制定的内部财务会计管理制度报送主管财政部门备案。
第三十五条 境外投资年度财务报告应经主管财政部门或公证机构鉴定后生效,并作为编报投资者年度财务报告的重要组成部分及法定依据。

第六章 法律责任
第三十六条 投资者有下列行为之一的,由主管财政部门给予处罚:
(一)不按规定办理境外投资财政登记证明的,应在主管财政部门指定期限内补办登记证明;逾期不补办的处以1万元罚款。
(二)未按规定要求编报境外投资年度财务报告的,处以1万元罚款;连续两年以上未编报的,处以5至10万元罚款。

(三)未按规定要求办理以个人名义注册或专项存储境外资产手续及备案的,处以1万元罚款。
(四)未经主管财政部门和国有资产管理部门批准,擅自转让、抵押有关以个人名义办理的境外国有资产产权注册登记文件的,处以5万元罚款。
(五)不按规定调回境外投资收益或坐支境外投资收益的,处以实际发生额的10%的罚款。
第三十七条 造成国有资产流失或影响投资者纳税缴利的,主管财政部门和税务机关可据实收缴投资者相应数额的银行存款或变现能力较强的其他资产,并建议有关单位或部门对主要责任人给予行政处分。
第三十八条 当事人对处罚决定不服的,可依照《行政复议条例》或《中华人民共和国行政诉讼法》的规定申请复议或向人民法院起诉。
当事人对处罚决定逾期不申请复议也不向人民法院起诉又不履行的,作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。
第三十九条 主管财政部门工作人员在监督管理境外投资工作中有玩忽职守、徇私舞弊的,由其主管单位给予行政处分。
第四十条 违反本条例构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第四十一条 本条例由省财政厅负责应用解释。
第四十二条 在境外设立独立核算且具有法人地位的办事处、代表处等应按本条例执行。
第四十三条 本条例自1995年1月1日起施行。



1994年12月3日